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房地產的夢幻列車

在營建業逗留了一陣子,認識了一些朋友,聽聞了一些故事。也大概是因為如此,每次聽到「房地產是火車頭產業」的說法,總是不禁微笑。 要我說的話,我會說房地產是個「皇家產業」,專門製造皇室貴族的特許證明。如果你有錢到可以蓋大樓的話,一定要進場玩玩看,保證上癮。

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留意台灣房地產空頭的逃命波

我很少寫房地產相關評論,因為我覺得這問題很複雜,怎麼寫都不對。但今天破例發表意見,因為根據拙見,2013 年應是台灣房價最後一波反彈行情,之後,房價恐會因一根不知道是什麼的稻草般利空因素,反轉修正,而且修正期恐怕會拉長到 20 年! 我這個說法,其實兩三年前在網路就已經有人說過了,立論的根據就是台灣人口老化、出生率下降與少子化,使得人口紅利消失,年輕購屋族的需求跟不上房屋供給量時,根據供需法則,房價只會下修,不會上揚。 此外,台灣知名的空頭房地產學者,近年來也不斷告訴民眾,買屋要延後,不要高點追高,立論點也是如此:過多的供給、過少的需求,都只會讓市場價格自然修正。 但問題是,台灣房價近四年來一直漲,讓這位空頭總司令很委屈,也不斷失去公信力。網路上甚囂塵上的房市空頭論,歷經近兩年奢侈稅與實價登錄等打房政策的洗禮後後,台灣房市,特別是北台灣房價卻只有溫和下修與量縮,未見崩跌。為何如此呢? 如果從供、需結構面來看,台灣房市應該走空,但卻不下跌而撐住,且部分北市菁華地段還驚驚漲。最要命的是,這波漲風還蔓延到新北、桃園地區,讓整個北台灣陷入房價發燒的溫水效應中。 為何如此呢? 我覺得答案可以從兩年前一本暢銷書 <百年大泡沫> 中找到線索。雖然個人觀點長期認為,這本書的作者之立論有問題,因為台灣熱錢效應不是中央銀行阻升匯率而讓貨幣供給量增加,這對 9A 總裁彭淮南十五年三任期之穩定匯率與物價的重大貢獻,是一種嚴重侮辱,也說明該書作者完全不懂貨幣政策。但該書有另一個重要立論是對的,台灣房地產遲早要泡沫化,原因是 — 熱錢效應。 【牧註】可看一下該書作者最近的一篇文章:房市泡沫是經濟發展失敗的因? 還是果? 台灣確實有熱錢,但這是外銷產業國家遲早會面對的游資過剩問題,且游資集中金字塔的企業界頂端,讓貧富差距急遽擴大化。這種問題很難單純透過央行的貨幣政策手段來解決,而必須有賴政府有效政策來疏導游資與弭平財富分配的公平性問題。 換句話說,引爆北台灣房價增溫的熱錢效應,其實主要來源是台灣長期貿易出超所導致的資金,超過一個地區的內需經濟所需之問題。這問題不但台灣有,韓國也有,只要匯率不隨出超而升值,就會造成當地的資金供給過多而帶來物價上揚問題。過去幾年,韓元的匯率貶值程度超過新台幣,也就是說,韓元超貶,導致韓國高房價與高物價問題遙遙領先台灣。 新台幣過去十多年在彭淮南手上,採取中庸策略,有點貶,卻沒貶太多,導致科技業大老各個都不滿意台幣貶值程度。但台幣與韓元相較略顯升值,卻也讓台灣的通膨問題遠比韓國來得輕上許多。兩相權衡,只要台灣仍處於外銷代工產業型態,熱錢效應問題就不能怪央行的匯率政策,而只能怪台商太會賺錢了。 台商賺了錢,如果能有效分配給員工,那就沒話說。但問題是,人們只見科技大老成立藝術基金會,拼命購買骨董、藝術品避稅,卻未見有富商送一張張大千的名畫或國寶給過員工,這說明財富分配是有問題的。 最要命的是,2008 年馬英九當選總統後,調降遺贈稅稅率,由 40% 驟降到 10%,讓台商長期囤積於海外的避稅資金,一下子鮭魚返鄉,湧回台灣,並鎖定華人最愛的傳世之寶 — 不動產來傳宗接代,立刻造成台北房價暴漲。 此外,2007 – 2008 年美國發生次貸危機,衍生房地產、股市崩盤與金融危機,讓台灣高科技業、白領精英之渡邊太太們的海外投資資金,如共同基金與海外房地產等,均認賠贖回台灣,再次推波助瀾了熱錢回流,並集中湧向保值性較高的不動產上頭。 前述因素,才是我認為導致北台灣房價過去四年見回不回、頻頻攀高的主因,也是讓 <百年大泡沫> 與房地產空頭總司令等空頭看法,頻頻槓龜的主因。 兩年前,我曾經寫過一篇文章,呼籲媒體不要一直炒作房市新聞,而且,空頭學者最好也不要一直喊空房市,因為這只會讓空頭看法被軋空,導致聽話而沒買房的人最後失去了信心,最終卻於 2013 年台灣房價的最高峰進場套牢。 這就是我這篇文章要關切的重點 … Continue reading

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國土規畫能解決住宅問題?

日前內政部長李鴻源提出國土規畫結合住宅政策的構想,企圖疏散台北市中心人口到桃園中壢,藉此解決當前住宅問題,引發爭議。李部長歡迎對話溝通,應予肯定,但希望不要政策構想已定,溝通只是表面,流於形式,要有利弊得失的分析與對辯過程,如此政策才能產生共識。 檢視李部長的國土規畫與住宅政策構想,應先釐清國土規畫不只是住宅問題,還包括就業機會、財政、交通、及環境永續等議題;而住宅政策應先釐清住宅作為居住而非投資為主的根本目標。 當前住宅問題包括北部都會區不合理高房價、高空屋率、資訊壟斷不透明、房地產稅制不公平、游資過度集中房地產、居住品質不佳、租屋市場質量不足且制度不健全及弱勢族群缺乏住宅補貼與照顧等。這些問題的叢生,關鍵就是住宅變成投資炒作的商品,只有少數二屋以上者得利,不但無殼者買不起房屋,大多數一殼者也換不起房屋,造成不公、焦慮、與失望的社會。李部長企圖透過國土規畫解決住宅問題明顯有其侷限。 李部長的政策構想除有關居住正義的爭論外,其背後亦是都市計畫學界長期討論「新市鎮開發」(分散發展)與「舊市區更新」(集中發展)孰優孰劣的爭論。最近時報翻譯出版一本哈佛教授撰寫的「城市的勝利」,即探討此議題,作者認為城市集中發展較有效率且環保永續。從「資源有效利用」與「節能減碳永續發展」的雙重角度來看,顯然舊市區再利用較符合此雙重目標,特別是當前雙北市仍有相當多的空餘屋資源未有效利用,尤其雙北市許多老舊房屋,居住環境不佳,舊市區更新政策應更受到內政部的重視。 都市更新的本意在於創造都市更好的居住環境,然而反觀台灣的都市更新在制度設計不良的情形之下,受到嚴重的扭曲,甚至成為社會問題的主角。建商看到都更的「免費奉送」建築容積,紛紛投入都更市場,在創價的過程中,造成了地主看到建商賺很大,也興起分更多的要求。然而就算有的地主分到了大房子,也不見得負擔得起高昂的居住成本,於是,原住戶只好賣掉房子,搬離居住多年的地方與回憶,造成「士紳化」及都更等於豪宅的現象。而不願如此的原住戶只好透過不斷的抗爭,期許保留自己的家園,社會糾紛事件不斷透過新聞放送渲染,都更的美好本意已不存在,只剩下被扭曲的結果。甚至都更因而與「黑道」、「賺大錢」、「抗爭」等連結在一起了。 都更推行效果不彰的癥結在於人與人之間的信任不足,建議可以透過第三部門,建立非營利專業組織(NGO)都更平台;另外,也要有一個好的協商機制,建議可以建立都更法院外仲裁(ADR);至於對地主的協助,則可利用「代理實施者」的方式來達到自力更新的目標。 過去政府推動新市鎮失敗經驗慘痛,炒作地皮,就業機會不足,公共與交通設施等配套不到位,導致國外新市鎮或新社區的理想從未在台灣出現!凡此種種相關議題,期待與李部長的對話溝通。(張金鶚為政治大學地政系特聘教授,周佳音為長榮大學推教中心都市更新講師)     中國時報 【張金鶚、周佳音】

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多年新竹看房有感 全讓這則笑話說盡

五年前為了包二奶,買了一套 40 萬房子給二奶住。 每個月給二奶 3000 元。 今年跟二奶分手了,把房子賣了。 賣得 120 萬,算下來白玩了二奶 6 年多, 最後還賺了 60 萬。 感謝人民,感謝 party,感謝房地商。 原來包二奶也是一種投資。 後來被老婆知道了,老婆一個巴掌甩過來, 「為什麼你只包一個?」

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裁員減薪頻傳 科技新貴爆賣屋斷頭潮

景氣急凍,過去風光一時的高科技業首當其衝,各種裁員減薪的消息不斷傳出,即使只是先放無薪假,收入銳減,也讓這群科技人的生活大受影響,最近房市更掀起一波「科技新貴賣屋潮」! 台灣房屋副總謝萬雄表示,過去科技新貴「股票變鈔票,鈔票變房子」的榮景不再,最近包括竹科、內科、中科、南科等園區周遭房市,陸續出現科技新貴出脫手上物件的情況。 謝萬雄分析,這些科技新貴過去往往在年終發了股票分紅後,就把錢投入房市,過去投資預售屋的高科技人,交屋後如今得面臨繳交貸款的壓力,但景氣直直落,今年別說是年終獎金,就連正常領薪的工作,現在都得上三休四、變相減薪,房子一交屋就得面臨斷頭危機,不少人只好降價求售,因此,謝萬雄也建議,手頭上有資金的消費者,如果有意搜尋科技園區周圍的物件,現在正是逢低進場的好時機!     網路地產王/賴淑惠/台北報導

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預售屋 5 大殺價撇步

總統選後,三二九預售屋檔期推案量創下5年來看屋人潮新高,許多購屋族害怕現在不買、以後就買不起,調高自己的購屋預算追價,房仲業者提供 5 大殺價撇步,讓購屋者不買在高點。 一、呼朋引伴、看屋仔細觀察周遭:住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,就預售屋來說,許多人都會認為價格比中古屋「硬」,加上現場銷售人員往往權責有限,聽到身邊不斷成交聲推波助瀾,往往就立即下訂。 其實預售屋價格取決與建設公司與代銷公司的共識,因此,除了觀察案場氣氛外,也必須多方比較區域內同類型建案,以推敲出合理價格。 信義代銷協理何胤諭建議,團結力量大,多找親朋好友團購,至少可爭取多些折扣或裝潢,若是套房產品,多買幾間也能爭取些許折扣。 二、專找「瑕疵屋」:專挑廣告戶或 4 樓、14 樓等民眾較不喜愛的數字樓層、門牌號碼,或是有路沖、車道上方以及風水較不佳的物件,對這些都不忌諱的購屋者,要偽裝成自己忌諱的樣子,自己的談判籌碼就比較多。 三、多方琢磨,爭取空間:徐佳馨說,在議價話術上,消費者可用「購買其他個案」、「未來增值空間有限」、「公設偏高」、「隔間缺點」、「出入交通不便」等理由要求降價。特別某些餘屋過高或建案林立的區位,在競爭壓力下議價空間自然更大。 四、展現誠意、尋求更多折扣:議價上並非一昧指責建案缺點,對於銷售人員來說,看屋者展現出多少誠意,往往能在折扣或是贈品上加碼。 何胤諭說,真的看中建案、非買不可的購屋者,也可以帶足現金,當場拿出支票或現金立即下訂,也有機會爭取折扣。 五、多探聽、找到 keyman:以預售屋來說,現場業務與主管的權限有差別,在展現出購買誠意後,更重要的是找到議價空間最大的關鍵人,除了價格外,有些關鍵人更有裝潢或是配備的優惠權限,可以善加應用。 徐佳馨表示,議價成功基礎除了運氣,更需要多用功。建議買屋人可以多方比較,不要急於一時,畢竟,買得輕鬆,住得舒服才最重要。     時報資訊 許瀞文

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房產與股票的投資學差異

房產不是股票。

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Cambridge 公寓指南

要到 Cambridge 這個大學城落腳,除了旅館,大家還可以選擇住公寓。 Cambridge 是個美麗友善的城市,能夠來到這邊唸書真的是再令人羨慕不過的事了。 食衣住行中,最重要的,也是在到 Cambridge 旅行初期就該事先規劃好的就是「住」的問題。白天出去玩,晚上回到房間就希望能夠好好休息,如何在房價與舒適度兩者之間取得一個平衡是很重要的參考指標,除此之外,幾人共住一間房?住宿地點的便利性?夜晚治安?等等因素考量,幾乎就跟在台灣選屋相去不遠了。 在 Cambridge 短期住宿我們都是上 yourspaceapartments 去找尋目標的,他們旗下的公寓我們團員大概都住過,各有特色,適合不同類型的旅行者來挑選。當然,要是動作太慢就有可能訂不到 yourspaceapartments 的公寓,就只好另外再去找囉。 這篇文章將提供給大家小弟蝸居過三處不同公寓的心得。

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