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我很少寫房地產相關評論，因為我覺得這問題很複雜，怎麼寫都不對。但今天破例發表意見，因為根據拙見，2013 年應是台灣房價最後一波反彈行情，之後，房價恐會因一根不知道是什麼的稻草般利空因素，反轉修正，而且修正期恐怕會拉長到 20 年！ 我這個說法，其實兩三年前在網路就已經有人說過了，立論的根據就是台灣人口老化、出生率下降與少子化，使得人口紅利消失，年輕購屋族的需求跟不上房屋供給量時，根據供需法則，房價只會下修，不會上揚。 此外，台灣知名的空頭房地產學者，近年來也不斷告訴民眾，買屋要延後，不要高點追高，立論點也是如此：過多的供給、過少的需求，都只會讓市場價格自然修正。 但問題是，台灣房價近四年來一直漲，讓這位空頭總司令很委屈，也不斷失去公信力。網路上甚囂塵上的房市空頭論，歷經近兩年奢侈稅與實價登錄等打房政策的洗禮後後，台灣房市，特別是北台灣房價卻只有溫和下修與量縮，未見崩跌。為何如此呢？ 如果從供、需結構面來看，台灣房市應該走空，但卻不下跌而撐住，且部分北市菁華地段還驚驚漲。最要命的是，這波漲風還蔓延到新北、桃園地區，讓整個北台灣陷入房價發燒的溫水效應中。 為何如此呢？ 我覺得答案可以從兩年前一本暢銷書 ＜百年大泡沫＞ 中找到線索。雖然個人觀點長期認為，這本書的作者之立論有問題，因為台灣熱錢效應不是中央銀行阻升匯率而讓貨幣供給量增加，這對 9A 總裁彭淮南十五年三任期之穩定匯率與物價的重大貢獻，是一種嚴重侮辱，也說明該書作者完全不懂貨幣政策。但該書有另一個重要立論是對的，台灣房地產遲早要泡沫化，原因是 — 熱錢效應。 【牧註】可看一下該書作者最近的一篇文章：房市泡沫是經濟發展失敗的因? 還是果? 台灣確實有熱錢，但這是外銷產業國家遲早會面對的游資過剩問題，且游資集中金字塔的企業界頂端，讓貧富差距急遽擴大化。這種問題很難單純透過央行的貨幣政策手段來解決，而必須有賴政府有效政策來疏導游資與弭平財富分配的公平性問題。 換句話說，引爆北台灣房價增溫的熱錢效應，其實主要來源是台灣長期貿易出超所導致的資金，超過一個地區的內需經濟所需之問題。這問題不但台灣有，韓國也有，只要匯率不隨出超而升值，就會造成當地的資金供給過多而帶來物價上揚問題。過去幾年，韓元的匯率貶值程度超過新台幣，也就是說，韓元超貶，導致韓國高房價與高物價問題遙遙領先台灣。 新台幣過去十多年在彭淮南手上，採取中庸策略，有點貶，卻沒貶太多，導致科技業大老各個都不滿意台幣貶值程度。但台幣與韓元相較略顯升值，卻也讓台灣的通膨問題遠比韓國來得輕上許多。兩相權衡，只要台灣仍處於外銷代工產業型態，熱錢效應問題就不能怪央行的匯率政策，而只能怪台商太會賺錢了。 台商賺了錢，如果能有效分配給員工，那就沒話說。但問題是，人們只見科技大老成立藝術基金會，拼命購買骨董、藝術品避稅，卻未見有富商送一張張大千的名畫或國寶給過員工，這說明財富分配是有問題的。 最要命的是，2008 年馬英九當選總統後，調降遺贈稅稅率，由 40% 驟降到 10%，讓台商長期囤積於海外的避稅資金，一下子鮭魚返鄉，湧回台灣，並鎖定華人最愛的傳世之寶 — 不動產來傳宗接代，立刻造成台北房價暴漲。 此外，2007 – 2008 年美國發生次貸危機，衍生房地產、股市崩盤與金融危機，讓台灣高科技業、白領精英之渡邊太太們的海外投資資金，如共同基金與海外房地產等，均認賠贖回台灣，再次推波助瀾了熱錢回流，並集中湧向保值性較高的不動產上頭。 前述因素，才是我認為導致北台灣房價過去四年見回不回、頻頻攀高的主因，也是讓 ＜百年大泡沫＞ 與房地產空頭總司令等空頭看法，頻頻槓龜的主因。 兩年前，我曾經寫過一篇文章，呼籲媒體不要一直炒作房市新聞，而且，空頭學者最好也不要一直喊空房市，因為這只會讓空頭看法被軋空，導致聽話而沒買房的人最後失去了信心，最終卻於 2013 年台灣房價的最高峰進場套牢。 這就是我這篇文章要關切的重點 … Continue reading →

總統選後，三二九預售屋檔期推案量創下5年來看屋人潮新高，許多購屋族害怕現在不買、以後就買不起，調高自己的購屋預算追價，房仲業者提供 5 大殺價撇步，讓購屋者不買在高點。 一、呼朋引伴、看屋仔細觀察周遭：住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，就預售屋來說，許多人都會認為價格比中古屋「硬」，加上現場銷售人員往往權責有限，聽到身邊不斷成交聲推波助瀾，往往就立即下訂。 其實預售屋價格取決與建設公司與代銷公司的共識，因此，除了觀察案場氣氛外，也必須多方比較區域內同類型建案，以推敲出合理價格。 信義代銷協理何胤諭建議，團結力量大，多找親朋好友團購，至少可爭取多些折扣或裝潢，若是套房產品，多買幾間也能爭取些許折扣。 二、專找「瑕疵屋」：專挑廣告戶或 4 樓、14 樓等民眾較不喜愛的數字樓層、門牌號碼，或是有路沖、車道上方以及風水較不佳的物件，對這些都不忌諱的購屋者，要偽裝成自己忌諱的樣子，自己的談判籌碼就比較多。 三、多方琢磨，爭取空間：徐佳馨說，在議價話術上，消費者可用「購買其他個案」、「未來增值空間有限」、「公設偏高」、「隔間缺點」、「出入交通不便」等理由要求降價。特別某些餘屋過高或建案林立的區位，在競爭壓力下議價空間自然更大。 四、展現誠意、尋求更多折扣：議價上並非一昧指責建案缺點，對於銷售人員來說，看屋者展現出多少誠意，往往能在折扣或是贈品上加碼。 何胤諭說，真的看中建案、非買不可的購屋者，也可以帶足現金，當場拿出支票或現金立即下訂，也有機會爭取折扣。 五、多探聽、找到 keyman：以預售屋來說，現場業務與主管的權限有差別，在展現出購買誠意後，更重要的是找到議價空間最大的關鍵人，除了價格外，有些關鍵人更有裝潢或是配備的優惠權限，可以善加應用。 徐佳馨表示，議價成功基礎除了運氣，更需要多用功。建議買屋人可以多方比較，不要急於一時，畢竟，買得輕鬆，住得舒服才最重要。 　 　 時報資訊　許瀞文