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房地產的夢幻列車

在營建業逗留了一陣子,認識了一些朋友,聽聞了一些故事。也大概是因為如此,每次聽到「房地產是火車頭產業」的說法,總是不禁微笑。 要我說的話,我會說房地產是個「皇家產業」,專門製造皇室貴族的特許證明。如果你有錢到可以蓋大樓的話,一定要進場玩玩看,保證上癮。

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土地建材飆漲 拱出高房價

【王筱君╱台北報導】預售案房價是房市的指標,而土地成本、營建成本及建商毛利是建案的3大要素,土地與營建成本依城鄉差距、建築等級而有不同,兩者合計約佔房價 7 成,另外 3 成,就是建商的毛利。 台灣營建成本 10 年漲 1 倍,但房價卻漲更多,利潤全進了地主和建商口袋。范厚民 攝 建材被中國吸光 舉例來說,北市素地難求,導致土地價格高昂,建商購地成本與營建成本佔比約 7 比 3,新北市則維持 5 比 5,中南部土地成本較低,比例可達 3 比 7,但仍然視個案訴求有所調整。 至於營建成本則包含營造工程、規劃設計、廣告行銷、資本利息等,不同等級材料時價與工法是造成營建成本高低的關鍵。營建署去年底統計,台北市實際營造成本 10 年漲了 1 倍,以每坪百萬元的建案來說,平均 1 坪營建成本約 20 萬元。 天下不動產估價師事務所所長張峯嘉分析,營造費用近 7 年約漲 1 ∼ 2 成;「2008 ∼ 2010 … Continue reading

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留意台灣房地產空頭的逃命波

我很少寫房地產相關評論,因為我覺得這問題很複雜,怎麼寫都不對。但今天破例發表意見,因為根據拙見,2013 年應是台灣房價最後一波反彈行情,之後,房價恐會因一根不知道是什麼的稻草般利空因素,反轉修正,而且修正期恐怕會拉長到 20 年! 我這個說法,其實兩三年前在網路就已經有人說過了,立論的根據就是台灣人口老化、出生率下降與少子化,使得人口紅利消失,年輕購屋族的需求跟不上房屋供給量時,根據供需法則,房價只會下修,不會上揚。 此外,台灣知名的空頭房地產學者,近年來也不斷告訴民眾,買屋要延後,不要高點追高,立論點也是如此:過多的供給、過少的需求,都只會讓市場價格自然修正。 但問題是,台灣房價近四年來一直漲,讓這位空頭總司令很委屈,也不斷失去公信力。網路上甚囂塵上的房市空頭論,歷經近兩年奢侈稅與實價登錄等打房政策的洗禮後後,台灣房市,特別是北台灣房價卻只有溫和下修與量縮,未見崩跌。為何如此呢? 如果從供、需結構面來看,台灣房市應該走空,但卻不下跌而撐住,且部分北市菁華地段還驚驚漲。最要命的是,這波漲風還蔓延到新北、桃園地區,讓整個北台灣陷入房價發燒的溫水效應中。 為何如此呢? 我覺得答案可以從兩年前一本暢銷書 <百年大泡沫> 中找到線索。雖然個人觀點長期認為,這本書的作者之立論有問題,因為台灣熱錢效應不是中央銀行阻升匯率而讓貨幣供給量增加,這對 9A 總裁彭淮南十五年三任期之穩定匯率與物價的重大貢獻,是一種嚴重侮辱,也說明該書作者完全不懂貨幣政策。但該書有另一個重要立論是對的,台灣房地產遲早要泡沫化,原因是 — 熱錢效應。 【牧註】可看一下該書作者最近的一篇文章:房市泡沫是經濟發展失敗的因? 還是果? 台灣確實有熱錢,但這是外銷產業國家遲早會面對的游資過剩問題,且游資集中金字塔的企業界頂端,讓貧富差距急遽擴大化。這種問題很難單純透過央行的貨幣政策手段來解決,而必須有賴政府有效政策來疏導游資與弭平財富分配的公平性問題。 換句話說,引爆北台灣房價增溫的熱錢效應,其實主要來源是台灣長期貿易出超所導致的資金,超過一個地區的內需經濟所需之問題。這問題不但台灣有,韓國也有,只要匯率不隨出超而升值,就會造成當地的資金供給過多而帶來物價上揚問題。過去幾年,韓元的匯率貶值程度超過新台幣,也就是說,韓元超貶,導致韓國高房價與高物價問題遙遙領先台灣。 新台幣過去十多年在彭淮南手上,採取中庸策略,有點貶,卻沒貶太多,導致科技業大老各個都不滿意台幣貶值程度。但台幣與韓元相較略顯升值,卻也讓台灣的通膨問題遠比韓國來得輕上許多。兩相權衡,只要台灣仍處於外銷代工產業型態,熱錢效應問題就不能怪央行的匯率政策,而只能怪台商太會賺錢了。 台商賺了錢,如果能有效分配給員工,那就沒話說。但問題是,人們只見科技大老成立藝術基金會,拼命購買骨董、藝術品避稅,卻未見有富商送一張張大千的名畫或國寶給過員工,這說明財富分配是有問題的。 最要命的是,2008 年馬英九當選總統後,調降遺贈稅稅率,由 40% 驟降到 10%,讓台商長期囤積於海外的避稅資金,一下子鮭魚返鄉,湧回台灣,並鎖定華人最愛的傳世之寶 — 不動產來傳宗接代,立刻造成台北房價暴漲。 此外,2007 – 2008 年美國發生次貸危機,衍生房地產、股市崩盤與金融危機,讓台灣高科技業、白領精英之渡邊太太們的海外投資資金,如共同基金與海外房地產等,均認賠贖回台灣,再次推波助瀾了熱錢回流,並集中湧向保值性較高的不動產上頭。 前述因素,才是我認為導致北台灣房價過去四年見回不回、頻頻攀高的主因,也是讓 <百年大泡沫> 與房地產空頭總司令等空頭看法,頻頻槓龜的主因。 兩年前,我曾經寫過一篇文章,呼籲媒體不要一直炒作房市新聞,而且,空頭學者最好也不要一直喊空房市,因為這只會讓空頭看法被軋空,導致聽話而沒買房的人最後失去了信心,最終卻於 2013 年台灣房價的最高峰進場套牢。 這就是我這篇文章要關切的重點 … Continue reading

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