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房租房價為何分道揚鑣

房租 ■ 房租是消費者物價指數(CPI)的重要查價項目,權數高達 19%,當房租上漲時,通膨率將隨之上揚,近年台灣房租並沒有隨房價狂漲而升高,這是國內物價穩定的重要原因之一。 房價 ■ 房價通常指的是當期房屋交易的價格,為讓房市資訊透明化,營建署每季會把各區各類房屋(公寓、透天厝、電梯大廈等)的平均買賣契約價格放在資料庫裡供民眾查詢。 國內房價近期以來大漲,而房價大漲理當帶動房租上揚才是,但事實上國內房租近期以來幾乎停滯不動,若是與八年前價格相比,房租反而呈現下跌的走勢。 以台北市為例,近三年台北市房屋每坪單價大漲 42%,套房漲幅更達 82%,但同期間台北市房租只略漲 1.1%,若把時間拉長一些,台北市的房租比十年前還低。 而這只是台北市的情況嗎?恐怕不是,新北市這些年房價也有兩位數漲幅,但是觀察國內整體房租的漲幅,這三年來竟然漲不到1%。 房租漲幅 3 年不到 1% 很明顯,房屋買賣是一個市場,房屋出租是另一個市場,若從成本訂價的角度來看,房價高漲使得租屋成本大幅提高,房東自然想調升房租,但租屋市場的價格(房租)並非由供給一方片面主導,而是由供需兩造共同決定的,近十年房租停滯下跌是什麼原因? 是房東仁慈嗎?應該不是,亞當斯密說:「我們能夠享受到豐盛的晚餐,並非是釀酒師及麵包師傅的仁慈,而是由於他們關切自身的利益。」那麼到底是什麼原因呢?其實原因很簡單,近十年國內房租停滯下跌,反映的正是租屋市場供過於求,除此之外,我們實在找不出別的理由。 國內房屋買賣市場如此狂熱,租屋市場卻如此冷清,說明了一件事,那就是今天許多在市場買屋者並非為了居住,而是為了保值或者是賺取差價。於是本期房屋買賣市場強大的需求,在下期全都轉成了租屋市場龐大的供給,如此一來,房價狂漲、房租下跌,房價與房租分道揚鑣,就一點也不奇怪了。 這樣看來,政府這兩年來所採取的增加房屋供給策略,始終難以抑制房價狂漲也就不難理解了,因為台灣真正的住屋需求並沒有驟升,升高的只是預期心理,政府採取增加供給的策略無異是抱薪救火,房價如何跌得下來? 回顧民國 77 ~ 80 年房價狂漲的年代,當房價看漲的預期心理出現時,也曾使得房價大漲逾倍,不同於今天的是,那幾年國內房租也漲了近 2 成、台北市更漲逾 3 成,何以這兩個年代的房價同樣狂漲而房租卻冷熱有別? 增加供給 房價也難降 顯然,70 年代後期房市狂漲的年代,民眾購屋多數仍為了自住,因此所購之屋最終轉到租屋市場的數量不高,房租自然同步上揚。 隨近二十年住宅自有率提高(由 77% 升至 88%),如今房市的狂熱泰半來自投資需求而非自住,是以今日售屋市場的狂熱需求,轉眼即成明日租屋市場的超額供給,如此國內房價豈能不漲?房租焉能不跌? 國內房價、房租近年走勢如此歧異,其間所透露訊息非常值得決策當局認真研析,國內房屋供給真的不足嗎?還要再採取增加供給政策嗎?這些迷思也許可以從房價、房租的南轅北轍走勢當中找到答案。   … Continue reading

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GPS 大當機 晶片業者該學學品牌廠商的良心

科技產業很少有這麼恐怖的危機事件,同一個時間點全世界數十萬台的產品同時當機,全球衛星定位系統(GPS)產業最近就發生了。晨星半導體在設計 GPS 晶片時一個涉及時間進位的小問題,讓多家 GPS 廠商面臨產品全數召回維修的大考驗,還得面對賠償及商譽受損等問題,但歷經一個禮拜都還沒出面的晨星,究竟要怎麼收拾這個爛攤子? 在 GPS 設備廠商眼裡,晨星是極具潛力、有高度企圖心及技術研發實力的晶片業者,中小型 GPS 廠商為了避免與 CSR/SiRF 與聯發科等業者合作會處於較不對等的合作關係,因此開始導入晨星的晶片,大量出貨到美國、台灣及大陸等市場;由於合作關係增溫,部分 GPS 品牌廠商還有意乘勝追擊,希望大舉擴張大陸市場,與晨星攜手打敗山寨可攜式導航裝置(PND)。 格林威治時間 6 月 14 日 0 點起,採用晨星的 GPS 產品同一時間大當機,GPS 廠商這一週來忙翻天,部分比較負責任的品牌廠商如正翰主動出面緊急召回維修,所有同仁假日全數加班,通路業者也協助處理善後,不計無形的商譽損失在內,光是召回維修的費用就相當可觀,還得面臨歐美代工客戶的求償問題。 不過,真正出槌的晨星,在整整 1 週內沒有正面回應客戶,甚至還關起門來不與客戶協商,僅低調表示本週將在官網上加以回應;相較於 GPS 廠商絕口不提採用哪一家晶片的保護態度,難怪晨星要被這些客戶罵翻天了。 GPS 廠商高層認為,可能是 GPS 晶片目前佔晨星的營收比重很低,因此晨星對於此一事件並未高度關注,因此採取相當消極的處理態度;不過,晨星可能忽略了公司的商譽是一體的,就算晨星可以承受 GPS 客戶全數轉單的風險,也不能不考慮其最大宗的 LCD 控制器客戶是否會信心動搖,又未來諸多新產品線推出後,要如何才能重新贏得客戶的信任? 品牌廠商與晶片業者面對的客戶不同,但承擔的責任是相同的。品牌廠商必須在第一時間出來面對消費者,才能保住品牌商譽與消費者信任,晶片業者儘管不用直接面對消費者,但應該站出來協助客戶解決問題,才能挽救客戶動搖的心,如果選擇關起門來避之不理,客戶在去留之間會有明確的答案。     … Continue reading

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大陸消費者對山寨機評價持續提高 諾基亞展開供應鏈肅清動作

大陸山寨機風潮越演越烈,不僅包括已經漂白經營品牌的泛山寨廠出貨量,2009 年已可達 2 億支以上水準,大陸消費者也越來越被教育成山寨機是具有時尚與創意的本地創新商品,日前大陸網路調查結果甚至顯示,超過70% 受訪者不反對山寨機的存在,36% 支持山寨機、42% 不太在乎要買品牌還是山寨機,並有 32% 指出身邊朋友買過山寨機,顯示已經在市場上開創出新天地的山寨機,已經具有高度威脅國際品牌的影響力。 2009 年大陸市場純山寨機銷售量將與諾基亞相當 另外,根據 DIGITIMES 研究顯示,連同已經漂白的品牌商,大陸手機業者 2009 年出貨量將達 2.57 億支,其中,不計品牌的純山寨佔了 64%,亦即將達 1.64 億支規模,約是諾基亞(Nokia)全年手機銷售量的 40%、第 2 名三星的 75%。 而以大陸市場來看,這些螞蟻雄兵組成的山寨機出貨量,可望達到與在大陸也居冠軍地位的諾基亞相當水準。如果再將前面大陸消費者已有 3 分之 1 對山寨機保持正面評價納進來探討,國際品牌大廠已經不能對山寨機等閒視之。 被模仿的品牌投訴無門 事實上,早些年不論是國際或大陸當地品牌對大陸山寨機廠商早有祭出法律手段,但後來都不了了之,主因便是難以掌握這些山寨機廠商動向,當然,大陸官方的默許也是關鍵之一。 因此,即使近來傳出蘋果(Apple)可能將對打著 iPhone 名號熱賣的 HiPhone 機採取法律行動,但恐怕無法有太大的效用。 諾基亞已經展開要求供應鏈廠商選邊站動作 不過,最受大陸山寨機廠商模仿的諾基亞從 2008 … Continue reading

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