Tag Archives: 房市

房地產的夢幻列車

在營建業逗留了一陣子,認識了一些朋友,聽聞了一些故事。也大概是因為如此,每次聽到「房地產是火車頭產業」的說法,總是不禁微笑。 要我說的話,我會說房地產是個「皇家產業」,專門製造皇室貴族的特許證明。如果你有錢到可以蓋大樓的話,一定要進場玩玩看,保證上癮。

Posted in Life | Tagged , , , , , , , , , , , | Leave a comment

竹科人買房 做足功課

新竹市關長重劃區幾個建案聚集不少台積電、聯發科中高階主管。 圖/王志煌 竹科 14 萬就業人口撐起新竹房市半邊天,惟近來科技業吹寒風,也直接衝擊新竹房市。但仍有表現亮眼的企業,其員工即成為新竹建商最積極爭取的買家。不過,科技人可不是待宰肥羊,他們會事先做好功課,尤其是建商的風評和建材的品質,一旦被標註風評不佳的建商,房子就很難賣出去了。 分析竹科人買房的特性,代銷公司一研九鼎總經理王志遠表示,和一般傳產業不同,竹科人對房子的要求相對更個性化,不喜歡太制式化的規格,因此在預售時就會對內部格局做部份修改,也因此,新竹房市的預售市場一向有不錯的表現。 曾在關長重劃區經營多年的 21 世紀不動產新竹 SOGO 巨城加盟店副總莊秋芳指出,部份竹科人買房喜歡和同公司的主管住同一社區,例如關長區富宇建設的一個建案,聚集了為數可觀的台積電、聯發科中高階主管,而這兩家竹科業績最好的企業,也是目前購屋能力最強的。

Posted in Life | Tagged , , , , , , , , , , , , , , | Leave a comment

留意台灣房地產空頭的逃命波

我很少寫房地產相關評論,因為我覺得這問題很複雜,怎麼寫都不對。但今天破例發表意見,因為根據拙見,2013 年應是台灣房價最後一波反彈行情,之後,房價恐會因一根不知道是什麼的稻草般利空因素,反轉修正,而且修正期恐怕會拉長到 20 年! 我這個說法,其實兩三年前在網路就已經有人說過了,立論的根據就是台灣人口老化、出生率下降與少子化,使得人口紅利消失,年輕購屋族的需求跟不上房屋供給量時,根據供需法則,房價只會下修,不會上揚。 此外,台灣知名的空頭房地產學者,近年來也不斷告訴民眾,買屋要延後,不要高點追高,立論點也是如此:過多的供給、過少的需求,都只會讓市場價格自然修正。 但問題是,台灣房價近四年來一直漲,讓這位空頭總司令很委屈,也不斷失去公信力。網路上甚囂塵上的房市空頭論,歷經近兩年奢侈稅與實價登錄等打房政策的洗禮後後,台灣房市,特別是北台灣房價卻只有溫和下修與量縮,未見崩跌。為何如此呢? 如果從供、需結構面來看,台灣房市應該走空,但卻不下跌而撐住,且部分北市菁華地段還驚驚漲。最要命的是,這波漲風還蔓延到新北、桃園地區,讓整個北台灣陷入房價發燒的溫水效應中。 為何如此呢? 我覺得答案可以從兩年前一本暢銷書 <百年大泡沫> 中找到線索。雖然個人觀點長期認為,這本書的作者之立論有問題,因為台灣熱錢效應不是中央銀行阻升匯率而讓貨幣供給量增加,這對 9A 總裁彭淮南十五年三任期之穩定匯率與物價的重大貢獻,是一種嚴重侮辱,也說明該書作者完全不懂貨幣政策。但該書有另一個重要立論是對的,台灣房地產遲早要泡沫化,原因是 — 熱錢效應。 【牧註】可看一下該書作者最近的一篇文章:房市泡沫是經濟發展失敗的因? 還是果? 台灣確實有熱錢,但這是外銷產業國家遲早會面對的游資過剩問題,且游資集中金字塔的企業界頂端,讓貧富差距急遽擴大化。這種問題很難單純透過央行的貨幣政策手段來解決,而必須有賴政府有效政策來疏導游資與弭平財富分配的公平性問題。 換句話說,引爆北台灣房價增溫的熱錢效應,其實主要來源是台灣長期貿易出超所導致的資金,超過一個地區的內需經濟所需之問題。這問題不但台灣有,韓國也有,只要匯率不隨出超而升值,就會造成當地的資金供給過多而帶來物價上揚問題。過去幾年,韓元的匯率貶值程度超過新台幣,也就是說,韓元超貶,導致韓國高房價與高物價問題遙遙領先台灣。 新台幣過去十多年在彭淮南手上,採取中庸策略,有點貶,卻沒貶太多,導致科技業大老各個都不滿意台幣貶值程度。但台幣與韓元相較略顯升值,卻也讓台灣的通膨問題遠比韓國來得輕上許多。兩相權衡,只要台灣仍處於外銷代工產業型態,熱錢效應問題就不能怪央行的匯率政策,而只能怪台商太會賺錢了。 台商賺了錢,如果能有效分配給員工,那就沒話說。但問題是,人們只見科技大老成立藝術基金會,拼命購買骨董、藝術品避稅,卻未見有富商送一張張大千的名畫或國寶給過員工,這說明財富分配是有問題的。 最要命的是,2008 年馬英九當選總統後,調降遺贈稅稅率,由 40% 驟降到 10%,讓台商長期囤積於海外的避稅資金,一下子鮭魚返鄉,湧回台灣,並鎖定華人最愛的傳世之寶 — 不動產來傳宗接代,立刻造成台北房價暴漲。 此外,2007 – 2008 年美國發生次貸危機,衍生房地產、股市崩盤與金融危機,讓台灣高科技業、白領精英之渡邊太太們的海外投資資金,如共同基金與海外房地產等,均認賠贖回台灣,再次推波助瀾了熱錢回流,並集中湧向保值性較高的不動產上頭。 前述因素,才是我認為導致北台灣房價過去四年見回不回、頻頻攀高的主因,也是讓 <百年大泡沫> 與房地產空頭總司令等空頭看法,頻頻槓龜的主因。 兩年前,我曾經寫過一篇文章,呼籲媒體不要一直炒作房市新聞,而且,空頭學者最好也不要一直喊空房市,因為這只會讓空頭看法被軋空,導致聽話而沒買房的人最後失去了信心,最終卻於 2013 年台灣房價的最高峰進場套牢。 這就是我這篇文章要關切的重點 … Continue reading

Posted in Life | Tagged , , , , , , , , | Leave a comment

房租房價為何分道揚鑣

房租 ■ 房租是消費者物價指數(CPI)的重要查價項目,權數高達 19%,當房租上漲時,通膨率將隨之上揚,近年台灣房租並沒有隨房價狂漲而升高,這是國內物價穩定的重要原因之一。 房價 ■ 房價通常指的是當期房屋交易的價格,為讓房市資訊透明化,營建署每季會把各區各類房屋(公寓、透天厝、電梯大廈等)的平均買賣契約價格放在資料庫裡供民眾查詢。 國內房價近期以來大漲,而房價大漲理當帶動房租上揚才是,但事實上國內房租近期以來幾乎停滯不動,若是與八年前價格相比,房租反而呈現下跌的走勢。 以台北市為例,近三年台北市房屋每坪單價大漲 42%,套房漲幅更達 82%,但同期間台北市房租只略漲 1.1%,若把時間拉長一些,台北市的房租比十年前還低。 而這只是台北市的情況嗎?恐怕不是,新北市這些年房價也有兩位數漲幅,但是觀察國內整體房租的漲幅,這三年來竟然漲不到1%。 房租漲幅 3 年不到 1% 很明顯,房屋買賣是一個市場,房屋出租是另一個市場,若從成本訂價的角度來看,房價高漲使得租屋成本大幅提高,房東自然想調升房租,但租屋市場的價格(房租)並非由供給一方片面主導,而是由供需兩造共同決定的,近十年房租停滯下跌是什麼原因? 是房東仁慈嗎?應該不是,亞當斯密說:「我們能夠享受到豐盛的晚餐,並非是釀酒師及麵包師傅的仁慈,而是由於他們關切自身的利益。」那麼到底是什麼原因呢?其實原因很簡單,近十年國內房租停滯下跌,反映的正是租屋市場供過於求,除此之外,我們實在找不出別的理由。 國內房屋買賣市場如此狂熱,租屋市場卻如此冷清,說明了一件事,那就是今天許多在市場買屋者並非為了居住,而是為了保值或者是賺取差價。於是本期房屋買賣市場強大的需求,在下期全都轉成了租屋市場龐大的供給,如此一來,房價狂漲、房租下跌,房價與房租分道揚鑣,就一點也不奇怪了。 這樣看來,政府這兩年來所採取的增加房屋供給策略,始終難以抑制房價狂漲也就不難理解了,因為台灣真正的住屋需求並沒有驟升,升高的只是預期心理,政府採取增加供給的策略無異是抱薪救火,房價如何跌得下來? 回顧民國 77 ~ 80 年房價狂漲的年代,當房價看漲的預期心理出現時,也曾使得房價大漲逾倍,不同於今天的是,那幾年國內房租也漲了近 2 成、台北市更漲逾 3 成,何以這兩個年代的房價同樣狂漲而房租卻冷熱有別? 增加供給 房價也難降 顯然,70 年代後期房市狂漲的年代,民眾購屋多數仍為了自住,因此所購之屋最終轉到租屋市場的數量不高,房租自然同步上揚。 隨近二十年住宅自有率提高(由 77% 升至 88%),如今房市的狂熱泰半來自投資需求而非自住,是以今日售屋市場的狂熱需求,轉眼即成明日租屋市場的超額供給,如此國內房價豈能不漲?房租焉能不跌? 國內房價、房租近年走勢如此歧異,其間所透露訊息非常值得決策當局認真研析,國內房屋供給真的不足嗎?還要再採取增加供給政策嗎?這些迷思也許可以從房價、房租的南轅北轍走勢當中找到答案。   … Continue reading

Posted in Life | Tagged , , , , , , , , , , , , , , , , | Leave a comment