Tag Archives: 房地產

新竹縣市土壤液化潛勢圖 – 新竹、竹北和竹東

幾乎整個竹北都是綠色低潛勢區,包含高鐵軌道行經區域。 兩小塊淺黃色中潛勢區,均在中山高以西。

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房地產的夢幻列車

在營建業逗留了一陣子,認識了一些朋友,聽聞了一些故事。也大概是因為如此,每次聽到「房地產是火車頭產業」的說法,總是不禁微笑。 要我說的話,我會說房地產是個「皇家產業」,專門製造皇室貴族的特許證明。如果你有錢到可以蓋大樓的話,一定要進場玩玩看,保證上癮。

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高鐵借錢蓋影城 喊卡

新竹站影城開發案 暫緩 台灣高鐵原本規畫高鐵新竹站的影城開發案,已決定暫緩。 圖/高鐵公司提供 台灣高鐵昨舉行股東會,沉重的財務壓力仍是焦點。甫上任三個月董事長范志強表示,解決七百卅五億財務問題,向政府爭取延長特許年限,「高鐵才能活下去」。高鐵局預計七月中與高鐵公司討論延長特許期,高鐵擬八月底提財改方案。 雖然財務改善方案尚未出爐,但范志強已著手調整高鐵投資策略,以「固本」為原則。高鐵前董事長歐晉德今年二月第一個簽約的高鐵站區開發案「新竹站影城」,范志強上任後,確定暫時中止合約。 范志強昨天表示,他不認為現在高鐵要拚命投資不動產,「欠人家錢沒還,再去借錢蓋影城,情理法都很難交代。」至於其他站區開發案,腳步也將放緩。 昨天有小股東抱怨買高鐵股票多年,從未配過息,「好歹也發個十張高鐵車票」。范志強說,高鐵累積虧損到去年底約五二一億元,加上已預付的特別股股息一百億元,以及特別股股息遲延利息約一一三億元,「如果七三五億元不解決,股東可能未來廿年都無法配息。」 行政院日前通過「獎勵民間參與交通建設條例」修正案,將「強制接管交通建設」提升到法律位階,外界視為「高鐵條款」;昨天有高鐵小股東表示「歡迎」。 但范志強表示,國家買回的價格,股東希望提高,政府卻想壓低,協商過程可能五年、十年都不會有結果,對小股東不見得有利。減資、增資,延長特許期是范志強財務改善計畫的主軸,他說特別股股東訴訟要求贖回的時間壓力,確實是上任後最大的挑戰。 交通部長葉匡時日前拋出高鐵減資六成、由公股、泛公股增資入股,由政府取得實質經營權,再將高鐵特許期從卅五年延長到七十年的構想;范志強也與高鐵五大原始股東溝通,不參與增資。 高鐵局表示,下月會與高鐵公司展開實質討論,但高鐵公司須先協調出原始大股東與八大行庫等特別股股東共識。 延長特許期涉及更改合約,高鐵局與高鐵公司協商出方案,還須提到行政、立法兩院,並能讓社會接受,最快年底實施。     聯合報╱記者李承宇╱台北報導

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土地建材飆漲 拱出高房價

【王筱君╱台北報導】預售案房價是房市的指標,而土地成本、營建成本及建商毛利是建案的3大要素,土地與營建成本依城鄉差距、建築等級而有不同,兩者合計約佔房價 7 成,另外 3 成,就是建商的毛利。 台灣營建成本 10 年漲 1 倍,但房價卻漲更多,利潤全進了地主和建商口袋。范厚民 攝 建材被中國吸光 舉例來說,北市素地難求,導致土地價格高昂,建商購地成本與營建成本佔比約 7 比 3,新北市則維持 5 比 5,中南部土地成本較低,比例可達 3 比 7,但仍然視個案訴求有所調整。 至於營建成本則包含營造工程、規劃設計、廣告行銷、資本利息等,不同等級材料時價與工法是造成營建成本高低的關鍵。營建署去年底統計,台北市實際營造成本 10 年漲了 1 倍,以每坪百萬元的建案來說,平均 1 坪營建成本約 20 萬元。 天下不動產估價師事務所所長張峯嘉分析,營造費用近 7 年約漲 1 ∼ 2 成;「2008 ∼ 2010 … Continue reading

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竹科人買房 做足功課

新竹市關長重劃區幾個建案聚集不少台積電、聯發科中高階主管。 圖/王志煌 竹科 14 萬就業人口撐起新竹房市半邊天,惟近來科技業吹寒風,也直接衝擊新竹房市。但仍有表現亮眼的企業,其員工即成為新竹建商最積極爭取的買家。不過,科技人可不是待宰肥羊,他們會事先做好功課,尤其是建商的風評和建材的品質,一旦被標註風評不佳的建商,房子就很難賣出去了。 分析竹科人買房的特性,代銷公司一研九鼎總經理王志遠表示,和一般傳產業不同,竹科人對房子的要求相對更個性化,不喜歡太制式化的規格,因此在預售時就會對內部格局做部份修改,也因此,新竹房市的預售市場一向有不錯的表現。 曾在關長重劃區經營多年的 21 世紀不動產新竹 SOGO 巨城加盟店副總莊秋芳指出,部份竹科人買房喜歡和同公司的主管住同一社區,例如關長區富宇建設的一個建案,聚集了為數可觀的台積電、聯發科中高階主管,而這兩家竹科業績最好的企業,也是目前購屋能力最強的。

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留意台灣房地產空頭的逃命波

我很少寫房地產相關評論,因為我覺得這問題很複雜,怎麼寫都不對。但今天破例發表意見,因為根據拙見,2013 年應是台灣房價最後一波反彈行情,之後,房價恐會因一根不知道是什麼的稻草般利空因素,反轉修正,而且修正期恐怕會拉長到 20 年! 我這個說法,其實兩三年前在網路就已經有人說過了,立論的根據就是台灣人口老化、出生率下降與少子化,使得人口紅利消失,年輕購屋族的需求跟不上房屋供給量時,根據供需法則,房價只會下修,不會上揚。 此外,台灣知名的空頭房地產學者,近年來也不斷告訴民眾,買屋要延後,不要高點追高,立論點也是如此:過多的供給、過少的需求,都只會讓市場價格自然修正。 但問題是,台灣房價近四年來一直漲,讓這位空頭總司令很委屈,也不斷失去公信力。網路上甚囂塵上的房市空頭論,歷經近兩年奢侈稅與實價登錄等打房政策的洗禮後後,台灣房市,特別是北台灣房價卻只有溫和下修與量縮,未見崩跌。為何如此呢? 如果從供、需結構面來看,台灣房市應該走空,但卻不下跌而撐住,且部分北市菁華地段還驚驚漲。最要命的是,這波漲風還蔓延到新北、桃園地區,讓整個北台灣陷入房價發燒的溫水效應中。 為何如此呢? 我覺得答案可以從兩年前一本暢銷書 <百年大泡沫> 中找到線索。雖然個人觀點長期認為,這本書的作者之立論有問題,因為台灣熱錢效應不是中央銀行阻升匯率而讓貨幣供給量增加,這對 9A 總裁彭淮南十五年三任期之穩定匯率與物價的重大貢獻,是一種嚴重侮辱,也說明該書作者完全不懂貨幣政策。但該書有另一個重要立論是對的,台灣房地產遲早要泡沫化,原因是 — 熱錢效應。 【牧註】可看一下該書作者最近的一篇文章:房市泡沫是經濟發展失敗的因? 還是果? 台灣確實有熱錢,但這是外銷產業國家遲早會面對的游資過剩問題,且游資集中金字塔的企業界頂端,讓貧富差距急遽擴大化。這種問題很難單純透過央行的貨幣政策手段來解決,而必須有賴政府有效政策來疏導游資與弭平財富分配的公平性問題。 換句話說,引爆北台灣房價增溫的熱錢效應,其實主要來源是台灣長期貿易出超所導致的資金,超過一個地區的內需經濟所需之問題。這問題不但台灣有,韓國也有,只要匯率不隨出超而升值,就會造成當地的資金供給過多而帶來物價上揚問題。過去幾年,韓元的匯率貶值程度超過新台幣,也就是說,韓元超貶,導致韓國高房價與高物價問題遙遙領先台灣。 新台幣過去十多年在彭淮南手上,採取中庸策略,有點貶,卻沒貶太多,導致科技業大老各個都不滿意台幣貶值程度。但台幣與韓元相較略顯升值,卻也讓台灣的通膨問題遠比韓國來得輕上許多。兩相權衡,只要台灣仍處於外銷代工產業型態,熱錢效應問題就不能怪央行的匯率政策,而只能怪台商太會賺錢了。 台商賺了錢,如果能有效分配給員工,那就沒話說。但問題是,人們只見科技大老成立藝術基金會,拼命購買骨董、藝術品避稅,卻未見有富商送一張張大千的名畫或國寶給過員工,這說明財富分配是有問題的。 最要命的是,2008 年馬英九當選總統後,調降遺贈稅稅率,由 40% 驟降到 10%,讓台商長期囤積於海外的避稅資金,一下子鮭魚返鄉,湧回台灣,並鎖定華人最愛的傳世之寶 — 不動產來傳宗接代,立刻造成台北房價暴漲。 此外,2007 – 2008 年美國發生次貸危機,衍生房地產、股市崩盤與金融危機,讓台灣高科技業、白領精英之渡邊太太們的海外投資資金,如共同基金與海外房地產等,均認賠贖回台灣,再次推波助瀾了熱錢回流,並集中湧向保值性較高的不動產上頭。 前述因素,才是我認為導致北台灣房價過去四年見回不回、頻頻攀高的主因,也是讓 <百年大泡沫> 與房地產空頭總司令等空頭看法,頻頻槓龜的主因。 兩年前,我曾經寫過一篇文章,呼籲媒體不要一直炒作房市新聞,而且,空頭學者最好也不要一直喊空房市,因為這只會讓空頭看法被軋空,導致聽話而沒買房的人最後失去了信心,最終卻於 2013 年台灣房價的最高峰進場套牢。 這就是我這篇文章要關切的重點 … Continue reading

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Aesop’s Fable, a new Taiwanese variation on

兔子月薪 5 千,打算用 20 萬建一個窩。 狼不允許,說私自建就是違章建築,只允許向王八買。 王八是搞房地產的,先用 20 萬賄賂狼取得開發權,再用 50 萬元向狼買這塊地,投資 10 萬元把兔子窩蓋好,向兔子要價 200 萬元。 兔子拿不出這麼多錢於是向狐狸借200萬元,連本帶利 300 萬,20 年還清,兔子全家 20 年給狐狸打工。 狼、狐狸、王八都掙了錢,只有兔子虧,連孩子也不敢生了。 兔子越來越少,狼覺得這樣下去大家沒肉吃,於是調控。 狼顯得非常重視兔窩價格太貴的問題,研究部署了遏制兔窩價格過快上漲的政策措施。最後認定兔窩價格賣得太高的原因是因為有的兔子買了兔窩後自己不住而進行倒賣所致。 於是狼規定:兔子買了兔窩 5 年內賣了的,要向狼交納營業稅。 結果兔窩價格沒降下來,狼卻發了大財。 狼又對狐狸說:只借錢給首先交了更多錢的兔子,並提高高利貸的利息,多買兔子窩的不借,全交現錢。 這樣狐狸在兔子的購窩過程中也發了財。 王八藉著兔窩價格上漲的行情,以更高的價格向狼買地,並轉嫁到兔窩價格上,再加價後賣給兔子。 看到狼辛苦地為自己操勞,兔子很感謝狼,但還是發現兔窩價格越來越貴。 狼說:這事挺複雜,還真不太好辦,不過兔子們放心,我們將繼續調控,可以向已經有兔窩的兔子徵收兔窩稅┉     看見這故事的轉述一下,因為有些兔子還不明白。

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Owning a home unattainable for many Taiwanese

Growth in Taiwan’s property prices ranked sixth fastest in the world from late 2006 to late 2011, and fourth fastest in Asia Having lived in rented flats all her life, recently married Taipei native Chiang Ming-yun, dreams of buying her … Continue reading

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年薪百萬的不安告白

五十歲的唐以平認為,生命的每一天都是等值的,所以不論何時都要善待自己。但他忽略了一點,生命中每一天的生產力並非等值,年輕時就該為未來生產力缺口做準備,替自己挖好一口源源不絕的井。 從前有兩座山,山間有條河,山頭各有一座廟,廟中各有一和尚。每天東山與西山和尚都要到河邊挑水喝。五年時間過去,有一天,西山和尚發現東山和尚沒來挑水,心中感到困惑,猜想可能是太忙了;過了一個月都沒看到東山和尚,他以為病了,才決定上山一探究竟。 上山後發現,東山和尚好端端地在泡茶、打太極拳,一問之下,才知道過去五年,東山和尚不論再忙,都會擠出一點時間,為自己打一口井。 這個故事對剛過五十歲生日的唐以平(化名)來說,意味深長。 唐以平現為出版業高階主管,擁有百萬元年薪,在台北市天母附近有一棟價值千萬元的房子,標準的中產階級,看似生活無虞。但此刻,他內心卻對未來十年感到徬徨恐懼,這種焦躁不安的狀態,已持續了一年。 「之前,我太太在金融機構財務部門服務,薪水比我高,從家庭收入結構來看,我大概占四成、太太占六成。但去年,因為某些工作及個人因素,她突然辭職,決定回歸家庭。表面上我尊重她,但內心卻隱隱然感到惶恐;尤其自己年屆五十,對退休的財務壓力有些急迫感,現在家裡經濟支柱少掉一大半,才讓我有些覺悟。原來過去自恃賺錢不難,只懂享樂,現已嘗到苦果。」唐以平語重心長地說。 挫敗一:衝動購屋 二十四小時就成交 脫手不賺反賠掉三成 年輕時,唐以平與太太打算當個頂客族(Dink,Double Income No Kids),由於兩人都有很強的賺錢能力,年收入加起來超過三百萬元,在沒有生育小孩計畫下,花錢也沒有顧忌。「二十萬元的沙發看喜歡就買,十多年前一台咖啡機要四萬元,也買;還有上萬元的設計款燈飾、雕刻,只要看對眼就帶回家。」 這樣享樂至上的消費觀,在投資置產方面也顯得隨興。「二十六歲,我在朋友介紹下投入股市,第一份工作勉強存下的四十萬元,因為隨意聽信明牌,胡亂跟進而幾乎賠光。三十一歲,我第一次購屋,地點在北市南港,只因為看中離岳母家近,二十四小時內就倉卒成交。住了三、四年,覺得格局實在太差,賠錢賣出,含裝潢在內損失了八十萬元。」他說。 抱著「錢再賺就有」、「人生要那麼多錢幹麼」的心態,唐以平花錢只在意當下感覺好不好,過去的投資、買屋虧損經驗,對他而言是過眼雲煙,從未認真思考錯誤是如何發生,及該如何避免重蹈覆轍。 「第二次購屋,是買在新北市新店郊區。那時去參觀朋友的房子,有很漂亮的景觀,認為人生就當如此。買下這棟房子後,砸了二百萬元裝潢,把家裡弄得很有品味。」唐以平嘆息,這次住了七年,轉手換屋時,含裝潢費用又賠了三成左右。 享樂至上的最高境界,就是當投資部位已全部輸光,還能開心地出國旅遊、大肆血拼。一九九七年亞洲金融風暴,唐以平買的股票慘跌,「因為我那時對投資仍一知半解,只追逐市場上熱門標的,沒有一套屬於自己的操作系統。」 挫敗二:投資失利 初入股市狂追明牌慘賠 抵押房子還融資 他自嘲,記得當時融資已經被追繳了兩次,後面實在付不出錢來,只好把新店的房子拿去抵押貸款。清償債務後還剩下三十萬元,就與朋友相約去紐約、波士頓旅行。 他哭笑不得地說,「那時候租了一輛車,後面載了滿滿的血拼戰利品,四個人共買了二十雙鞋,我則在紐約現代博物館買了一個新台幣五千元的垃圾桶。」仗著優於一般人的賺錢能力,唐以平始終認為錢存在的意義,就是用來取悅自己。 可是,「人生不是單純地在軌道上前進。」原本不打算生小孩的唐以平,十二年前因父親一場病,讓他突然領略生命傳承的可貴,認為有小孩也很好。就在心情轉化後不久,家中順利添了一名新成員。隨著兒子的出生,開銷也日益增加。 「小孩出生後,家庭經濟還過得去,對小孩的花費也不手軟。」不過隨著孩子逐漸長大,在交通、居住品質等因素考量下,決定搬去天母。「有了前兩次經驗,我們也累積了一些購屋直覺,像是棟距要拉開、要鄰近公園等。兩天之內就以總價一一七五萬元成交。」唐以平回憶,當時戶頭還有五百萬元,繳了頭期款及裝潢後,存款歸零。 儘管這棟房子目前已增值一倍,被唐以平視為「人生目前為止最成功的一次投資。」但為了付房貸,現在生活也有些提心弔膽。他坦言,過去與太太也有「一年存一百萬元」的計畫,卻沒有確實執行;甚至以兩人年收入超過三百萬元來看,儲蓄金額應該要更高。去年,太太毅然決然離開職場,家庭經濟重擔全落在他身上,才開始感嘆以前為何不多存點錢。 挫敗三:入不敷出 年輕時沒多存點錢 退休生活堪慮 攤開唐以平的家庭帳本,一年多前太太還有工作,現在家庭每月收入銳減超過一半,房貸、保險、小孩教育費用、日常生活開銷等,一個月支出超過十萬元,現金流呈現負數,透支部分全仰賴老本。夫妻兩人過去的存款,初估會在四年內用盡。 現在,唐以平擔心老本用光後,自己的退休生活怎麼辦? 「我知道,為避免情況持續惡化,不是增加收入就是減少支出。所以我現在開始認真學習投資,不像年輕時那樣隨心所欲;但消費習慣不是那麼容易改變,像兒子開口要吃王品,我真的狠不下心來拒絕。」 唐以平以一口井故事,表達他五十歲前的理財覺悟。「人很難看得遠,清楚描繪未來二十年生活的景象;缺乏動機,就不容易做好財務規畫。」唐以平緩緩道出,四十歲前,自己每個帳戶都花不完,從沒想過小孩、退休及工作變化。「人生若能重來,我會選擇早點學會投資理財;現在的我,知道必須更有紀律地學習投資、練好功夫,並向股市贏家請益成功心法。」 唐以平所做的一切,近期也開始看到成果,股票操作愈來愈得心應手。年過半百,他終於動手去挖那口井了。     撰文/歐陽善玲 今周刊 第 819 期

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國土規畫能解決住宅問題?

日前內政部長李鴻源提出國土規畫結合住宅政策的構想,企圖疏散台北市中心人口到桃園中壢,藉此解決當前住宅問題,引發爭議。李部長歡迎對話溝通,應予肯定,但希望不要政策構想已定,溝通只是表面,流於形式,要有利弊得失的分析與對辯過程,如此政策才能產生共識。 檢視李部長的國土規畫與住宅政策構想,應先釐清國土規畫不只是住宅問題,還包括就業機會、財政、交通、及環境永續等議題;而住宅政策應先釐清住宅作為居住而非投資為主的根本目標。 當前住宅問題包括北部都會區不合理高房價、高空屋率、資訊壟斷不透明、房地產稅制不公平、游資過度集中房地產、居住品質不佳、租屋市場質量不足且制度不健全及弱勢族群缺乏住宅補貼與照顧等。這些問題的叢生,關鍵就是住宅變成投資炒作的商品,只有少數二屋以上者得利,不但無殼者買不起房屋,大多數一殼者也換不起房屋,造成不公、焦慮、與失望的社會。李部長企圖透過國土規畫解決住宅問題明顯有其侷限。 李部長的政策構想除有關居住正義的爭論外,其背後亦是都市計畫學界長期討論「新市鎮開發」(分散發展)與「舊市區更新」(集中發展)孰優孰劣的爭論。最近時報翻譯出版一本哈佛教授撰寫的「城市的勝利」,即探討此議題,作者認為城市集中發展較有效率且環保永續。從「資源有效利用」與「節能減碳永續發展」的雙重角度來看,顯然舊市區再利用較符合此雙重目標,特別是當前雙北市仍有相當多的空餘屋資源未有效利用,尤其雙北市許多老舊房屋,居住環境不佳,舊市區更新政策應更受到內政部的重視。 都市更新的本意在於創造都市更好的居住環境,然而反觀台灣的都市更新在制度設計不良的情形之下,受到嚴重的扭曲,甚至成為社會問題的主角。建商看到都更的「免費奉送」建築容積,紛紛投入都更市場,在創價的過程中,造成了地主看到建商賺很大,也興起分更多的要求。然而就算有的地主分到了大房子,也不見得負擔得起高昂的居住成本,於是,原住戶只好賣掉房子,搬離居住多年的地方與回憶,造成「士紳化」及都更等於豪宅的現象。而不願如此的原住戶只好透過不斷的抗爭,期許保留自己的家園,社會糾紛事件不斷透過新聞放送渲染,都更的美好本意已不存在,只剩下被扭曲的結果。甚至都更因而與「黑道」、「賺大錢」、「抗爭」等連結在一起了。 都更推行效果不彰的癥結在於人與人之間的信任不足,建議可以透過第三部門,建立非營利專業組織(NGO)都更平台;另外,也要有一個好的協商機制,建議可以建立都更法院外仲裁(ADR);至於對地主的協助,則可利用「代理實施者」的方式來達到自力更新的目標。 過去政府推動新市鎮失敗經驗慘痛,炒作地皮,就業機會不足,公共與交通設施等配套不到位,導致國外新市鎮或新社區的理想從未在台灣出現!凡此種種相關議題,期待與李部長的對話溝通。(張金鶚為政治大學地政系特聘教授,周佳音為長榮大學推教中心都市更新講師)     中國時報 【張金鶚、周佳音】

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