Tag Archives: 房價

土地建材飆漲 拱出高房價

【王筱君╱台北報導】預售案房價是房市的指標,而土地成本、營建成本及建商毛利是建案的3大要素,土地與營建成本依城鄉差距、建築等級而有不同,兩者合計約佔房價 7 成,另外 3 成,就是建商的毛利。 台灣營建成本 10 年漲 1 倍,但房價卻漲更多,利潤全進了地主和建商口袋。范厚民 攝 建材被中國吸光 舉例來說,北市素地難求,導致土地價格高昂,建商購地成本與營建成本佔比約 7 比 3,新北市則維持 5 比 5,中南部土地成本較低,比例可達 3 比 7,但仍然視個案訴求有所調整。 至於營建成本則包含營造工程、規劃設計、廣告行銷、資本利息等,不同等級材料時價與工法是造成營建成本高低的關鍵。營建署去年底統計,台北市實際營造成本 10 年漲了 1 倍,以每坪百萬元的建案來說,平均 1 坪營建成本約 20 萬元。 天下不動產估價師事務所所長張峯嘉分析,營造費用近 7 年約漲 1 ∼ 2 成;「2008 ∼ 2010 … Continue reading

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Aesop’s Fable, a new Taiwanese variation on

兔子月薪 5 千,打算用 20 萬建一個窩。 狼不允許,說私自建就是違章建築,只允許向王八買。 王八是搞房地產的,先用 20 萬賄賂狼取得開發權,再用 50 萬元向狼買這塊地,投資 10 萬元把兔子窩蓋好,向兔子要價 200 萬元。 兔子拿不出這麼多錢於是向狐狸借200萬元,連本帶利 300 萬,20 年還清,兔子全家 20 年給狐狸打工。 狼、狐狸、王八都掙了錢,只有兔子虧,連孩子也不敢生了。 兔子越來越少,狼覺得這樣下去大家沒肉吃,於是調控。 狼顯得非常重視兔窩價格太貴的問題,研究部署了遏制兔窩價格過快上漲的政策措施。最後認定兔窩價格賣得太高的原因是因為有的兔子買了兔窩後自己不住而進行倒賣所致。 於是狼規定:兔子買了兔窩 5 年內賣了的,要向狼交納營業稅。 結果兔窩價格沒降下來,狼卻發了大財。 狼又對狐狸說:只借錢給首先交了更多錢的兔子,並提高高利貸的利息,多買兔子窩的不借,全交現錢。 這樣狐狸在兔子的購窩過程中也發了財。 王八藉著兔窩價格上漲的行情,以更高的價格向狼買地,並轉嫁到兔窩價格上,再加價後賣給兔子。 看到狼辛苦地為自己操勞,兔子很感謝狼,但還是發現兔窩價格越來越貴。 狼說:這事挺複雜,還真不太好辦,不過兔子們放心,我們將繼續調控,可以向已經有兔窩的兔子徵收兔窩稅┉     看見這故事的轉述一下,因為有些兔子還不明白。

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房租房價為何分道揚鑣

房租 ■ 房租是消費者物價指數(CPI)的重要查價項目,權數高達 19%,當房租上漲時,通膨率將隨之上揚,近年台灣房租並沒有隨房價狂漲而升高,這是國內物價穩定的重要原因之一。 房價 ■ 房價通常指的是當期房屋交易的價格,為讓房市資訊透明化,營建署每季會把各區各類房屋(公寓、透天厝、電梯大廈等)的平均買賣契約價格放在資料庫裡供民眾查詢。 國內房價近期以來大漲,而房價大漲理當帶動房租上揚才是,但事實上國內房租近期以來幾乎停滯不動,若是與八年前價格相比,房租反而呈現下跌的走勢。 以台北市為例,近三年台北市房屋每坪單價大漲 42%,套房漲幅更達 82%,但同期間台北市房租只略漲 1.1%,若把時間拉長一些,台北市的房租比十年前還低。 而這只是台北市的情況嗎?恐怕不是,新北市這些年房價也有兩位數漲幅,但是觀察國內整體房租的漲幅,這三年來竟然漲不到1%。 房租漲幅 3 年不到 1% 很明顯,房屋買賣是一個市場,房屋出租是另一個市場,若從成本訂價的角度來看,房價高漲使得租屋成本大幅提高,房東自然想調升房租,但租屋市場的價格(房租)並非由供給一方片面主導,而是由供需兩造共同決定的,近十年房租停滯下跌是什麼原因? 是房東仁慈嗎?應該不是,亞當斯密說:「我們能夠享受到豐盛的晚餐,並非是釀酒師及麵包師傅的仁慈,而是由於他們關切自身的利益。」那麼到底是什麼原因呢?其實原因很簡單,近十年國內房租停滯下跌,反映的正是租屋市場供過於求,除此之外,我們實在找不出別的理由。 國內房屋買賣市場如此狂熱,租屋市場卻如此冷清,說明了一件事,那就是今天許多在市場買屋者並非為了居住,而是為了保值或者是賺取差價。於是本期房屋買賣市場強大的需求,在下期全都轉成了租屋市場龐大的供給,如此一來,房價狂漲、房租下跌,房價與房租分道揚鑣,就一點也不奇怪了。 這樣看來,政府這兩年來所採取的增加房屋供給策略,始終難以抑制房價狂漲也就不難理解了,因為台灣真正的住屋需求並沒有驟升,升高的只是預期心理,政府採取增加供給的策略無異是抱薪救火,房價如何跌得下來? 回顧民國 77 ~ 80 年房價狂漲的年代,當房價看漲的預期心理出現時,也曾使得房價大漲逾倍,不同於今天的是,那幾年國內房租也漲了近 2 成、台北市更漲逾 3 成,何以這兩個年代的房價同樣狂漲而房租卻冷熱有別? 增加供給 房價也難降 顯然,70 年代後期房市狂漲的年代,民眾購屋多數仍為了自住,因此所購之屋最終轉到租屋市場的數量不高,房租自然同步上揚。 隨近二十年住宅自有率提高(由 77% 升至 88%),如今房市的狂熱泰半來自投資需求而非自住,是以今日售屋市場的狂熱需求,轉眼即成明日租屋市場的超額供給,如此國內房價豈能不漲?房租焉能不跌? 國內房價、房租近年走勢如此歧異,其間所透露訊息非常值得決策當局認真研析,國內房屋供給真的不足嗎?還要再採取增加供給政策嗎?這些迷思也許可以從房價、房租的南轅北轍走勢當中找到答案。   … Continue reading

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