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房租房價為何分道揚鑣

房租 ■ 房租是消費者物價指數(CPI)的重要查價項目,權數高達 19%,當房租上漲時,通膨率將隨之上揚,近年台灣房租並沒有隨房價狂漲而升高,這是國內物價穩定的重要原因之一。 房價 ■ 房價通常指的是當期房屋交易的價格,為讓房市資訊透明化,營建署每季會把各區各類房屋(公寓、透天厝、電梯大廈等)的平均買賣契約價格放在資料庫裡供民眾查詢。 國內房價近期以來大漲,而房價大漲理當帶動房租上揚才是,但事實上國內房租近期以來幾乎停滯不動,若是與八年前價格相比,房租反而呈現下跌的走勢。 以台北市為例,近三年台北市房屋每坪單價大漲 42%,套房漲幅更達 82%,但同期間台北市房租只略漲 1.1%,若把時間拉長一些,台北市的房租比十年前還低。 而這只是台北市的情況嗎?恐怕不是,新北市這些年房價也有兩位數漲幅,但是觀察國內整體房租的漲幅,這三年來竟然漲不到1%。 房租漲幅 3 年不到 1% 很明顯,房屋買賣是一個市場,房屋出租是另一個市場,若從成本訂價的角度來看,房價高漲使得租屋成本大幅提高,房東自然想調升房租,但租屋市場的價格(房租)並非由供給一方片面主導,而是由供需兩造共同決定的,近十年房租停滯下跌是什麼原因? 是房東仁慈嗎?應該不是,亞當斯密說:「我們能夠享受到豐盛的晚餐,並非是釀酒師及麵包師傅的仁慈,而是由於他們關切自身的利益。」那麼到底是什麼原因呢?其實原因很簡單,近十年國內房租停滯下跌,反映的正是租屋市場供過於求,除此之外,我們實在找不出別的理由。 國內房屋買賣市場如此狂熱,租屋市場卻如此冷清,說明了一件事,那就是今天許多在市場買屋者並非為了居住,而是為了保值或者是賺取差價。於是本期房屋買賣市場強大的需求,在下期全都轉成了租屋市場龐大的供給,如此一來,房價狂漲、房租下跌,房價與房租分道揚鑣,就一點也不奇怪了。 這樣看來,政府這兩年來所採取的增加房屋供給策略,始終難以抑制房價狂漲也就不難理解了,因為台灣真正的住屋需求並沒有驟升,升高的只是預期心理,政府採取增加供給的策略無異是抱薪救火,房價如何跌得下來? 回顧民國 77 ~ 80 年房價狂漲的年代,當房價看漲的預期心理出現時,也曾使得房價大漲逾倍,不同於今天的是,那幾年國內房租也漲了近 2 成、台北市更漲逾 3 成,何以這兩個年代的房價同樣狂漲而房租卻冷熱有別? 增加供給 房價也難降 顯然,70 年代後期房市狂漲的年代,民眾購屋多數仍為了自住,因此所購之屋最終轉到租屋市場的數量不高,房租自然同步上揚。 隨近二十年住宅自有率提高(由 77% 升至 88%),如今房市的狂熱泰半來自投資需求而非自住,是以今日售屋市場的狂熱需求,轉眼即成明日租屋市場的超額供給,如此國內房價豈能不漲?房租焉能不跌? 國內房價、房租近年走勢如此歧異,其間所透露訊息非常值得決策當局認真研析,國內房屋供給真的不足嗎?還要再採取增加供給政策嗎?這些迷思也許可以從房價、房租的南轅北轍走勢當中找到答案。   … Continue reading

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無法逃離市場 只好加入市場 正視投資 不漠視投機

很多人認為,「股市是投機市場」,基本上有市場就有投機行為。純為消費而進行的交易,或許投機色彩不彰顯,如同我們買 1 斤豬肉,我們除了吃掉它,應該不會再轉售給另一個人;但是要投機也行,就是豬肉價格漲得離譜時拒吃,等到便宜時再補,但這似乎不符合健康與食的文化。 肉販可不一定如此。同部位同重量的豬肉,1 小時前與 1 小時後的賣價,可能會因今天是否要早點收攤回家,或因為買方是年輕貌美的小姐,而用不同價格賣給不同的消費者。愈是上游的豬肉大盤商,投機的動機直覺上愈難看得到。每 1 斤的肉差個幾角錢,就差到幾萬、幾十萬的獲利,因為交易量可能是幾百噸豬肉。 水果與稻米價格也是如此。我們常看到電視新聞報導,以香蕉為例,產地價 1 斤不到 1 元,為何到了消費市場,1 斤要賣 10 多元?不瞭解香蕉產銷結構,我們認定中間商在剝削。有沒有剝銷農民?有沒有剝削消費者?雖然我們都期待農委會給個公道,但我們似乎永遠都得不到答案。因為這裡面沒有公開透明的市場機制,而且我們有大賣場更低的價格可以選擇。無論如何,從最初的產地,到最終的消費,價格會差到好幾倍,一定有什麼事不對。但是對大部分消費者來說,我們不瞭解香蕉市場整個結構與供需,而且每次買賣金額有限,就算被坑,也不痛不癢,無需花太多時間關心,而我們的行為與消費金額較小,也會使我們對水果通路施加較小,或是毫無壓力,可能的剝銷行為才得以繼續存在。 市場不同質但很類似 工業產品,因為是量產,尤其是標準化產品,交易與價格就比較透明。電子業從業人員可能知道,愈是標準化,愈是產能大的產品,毛利能達到 10% 就可偷笑,但必須以月產百萬台為基準,否則無法存活。DRAM 是代表性的商品,不但標準化程度高,又有交易市場報價,祗要供給大於需求,就算製造商想私下抬高報價,可能都很困難。但如果供給明顯不足,像 2006 ~ 2007 年的太陽能晶片,電池組製造商被迫向矽晶片製造廠簽下不平等的長期供貨合約。 至於股票市場,2009 年 3 ~ 6 月間指數急行軍,3 個月內漲近 2,500 點,很多人稍為遲疑一下,就買不下手,眼睜睜看著股價大漲。2008 年 9 月到 10 月底,未能當機立斷賣股票,2 … Continue reading

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市場!市場!市場!無所不在 想要致富 投入市場 不想破財 小心參與

「Show Me The Money」雖是一句粗俗的話,卻深得人心。沒有錢,免談;錢,不管是那一種,這在任何交易上,都不可或缺。 4、 5 年級的人,對於瑞典樂團 ABBA 的名曲「Money、Money、 Money」,相當熟悉,因為內容頗得人心,尤其符合當前處境:「我無日無夜工作,為了要付帳單,很可憐吧;即使如此,錢好像永遠不夠用,太糟了。夢中,我有個計畫,如果我是有錢人,就不必再工作,可以成天鬼混,開個舞會」 已經很有錢的人,是否還要繼續沒日沒夜地工作?或想要變得更有錢,而繼續工作?或因為喜歡工作,或因更高的理想,而繼續工作?那是有錢人才擁有的、美妙的自由與選擇。 除非想得很開,很有哲學家或宗教家的精神,否則對於不怎麼有錢,甚至捉襟見肘的人,依據 8/2 法則,我們屬於 80% 的這一群,錢,一直都像鬼一樣,糾纒著我們。想要有錢?傳統上,要靠儲蓄;接著還是要靠儲蓄累積下來的成果,進行理財、由財生財,才是擺脫糾纒之道。 理財,就必須進入某種市場。什麼是市場?廣義且簡單地說,就是拿甲物換乙物;反之亦然;錢出現以後,就變成錢換資產(物質);或是拿資產(或物質)換錢;或者以甲錢換乙錢。這就是交易,交易的地方或虛擬空間,就叫做市場。 何處有市場? 現今我們可以稱做市場或擬似市場的,到處都是。傳統菜市場,雜貨店,到大賣場,是有形市場;網拍是無形市場;企業採購與下單也是市場;股票與債券交易有市場,銀行存提款也是市場(存進提出當時,利息水準不同之前與之後,同時間各銀行的利率水準也不同),土地與房屋有市場;石油有市場,食品與大宗物資有市場,連性交易也有市場。市場無所不在,祗要透過有價資產進行所有權交換,不管交換的是東西、服務或無形資產,就有市場價格,成交價就是市場行情。 市場為何重要?沒有市場,就沒有交易;沒有交易,就沒有辦法看出資產的價值。以大陸為例,如果 100% 堅持共產制,土地是的國有的,不能交易;如果土地不能交易,祗能出租,那麼 1 年的租金是多少?或許是土地價值的 1/50,嚴格講根本不容許有租金。但如果可以交易,整個土地的價格能充分反映出來,出售者可拿到足額的錢,用以消費,或者進行下一輪轉售或開發成更具價值的房地產商品,或轉到另一個市場,進行其他交易。如果沒有市場,沒有交易,資產的價值無從顯現,成為僵化資產。僵化資產過於龐大,肯定對經濟發展不利,落後國家無法推動工業化,很大成分與此有關(見秘魯經濟學家 Hernando de Soto《資本的秘密(The Mystery of Capital)》)。 同樣地,假設我們手中有 50 張台積電股票,而台積電宣布從今天起,股票永遠停止交易,我們昨天擁有等值 275 萬元的資產,很可能就完全不值錢了(或必須打很大的折扣才能變現),損失可謂慘重。如果這就是我們全部的可動用資產,接著我們可能沒錢繳房貸,沒錢可繳孩子的學費,日子會很慘,不是嗎?看出市場的重要性嗎? 喜與憂的蹺蹺板 為何要參與市場?因為今天用 55 元買進的台積電股票,預期有一天會漲到 … Continue reading

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不敵股災 外資調降聯發科目標價

全球股災肆虐,讓原本對聯發科(2454)信心滿滿的多頭外資法人認栽! 法銀巴黎證券昨(1)日終於將投資評等與目標價分別調降至「繼續持有」與 356 元,美商高盛證券也跟進將目標價調降至 450 元、並剔除於亞太區科技股買進名單之外。 這一調降,使得原本看似穩定下來的聯發科股價再掀波瀾,下跌 12 元、以 338 元做收,至於國際資金進出則略顯躊躇、小幅買超 192 張。外資交易室主管認為,這陣子 sell side 陸續都有調降聯發科獲利預估值的動作,股價才會大幅修正,因此巴黎與高盛證券應以跟進調整解讀。 巴黎證券半導體分析師陳慧明表示,如果還對中國手機需求寄予厚望,可能也得等到奧運會後才會實現,原本所預估的第三季營收成長率 22% 明顯過於樂觀,現在得下修至 10%。 中國手機市場有多疲弱?根據陳慧明預估,今年第三季整個手機市場產值季成長率僅有 10%,遠低於原先所預估的 20% 至 25%,比起去年同期的 55% 更是大幅滑落,他認為原因有 4 項:一、中國持續宏觀調控政策;二、通路商減少行銷費用;三、市場對經濟走緩的預期;四、白牌手機市場缺乏具吸引力的應用產品。 原先同樣是樂觀一族的高盛證券科技產業分析師鄭昭義也指出,聯發科近期股價表現劣於大盤的原因,一是大盤拉回,二是中國手機需求能見度真的不高,唯這回雖然將目標價從 520 元調降至 450 元,仍維持「買進」投資評等。 鄭昭義認為,聯發科股價之所以跌,主因中國手機需求欠佳,並非基本面出問題,事實上在取得 ODD、DVD、TV 系統單晶片(SoC)領導地位後,聯發科目前在手機 SoC 的排名也僅次於 Qualcomm、位居第二位隨著第四季 … Continue reading

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