Category Archives: Life

房租 ■ 房租是消費者物價指數（CPI）的重要查價項目，權數高達 19%，當房租上漲時，通膨率將隨之上揚，近年台灣房租並沒有隨房價狂漲而升高，這是國內物價穩定的重要原因之一。 房價 ■ 房價通常指的是當期房屋交易的價格，為讓房市資訊透明化，營建署每季會把各區各類房屋（公寓、透天厝、電梯大廈等）的平均買賣契約價格放在資料庫裡供民眾查詢。 國內房價近期以來大漲，而房價大漲理當帶動房租上揚才是，但事實上國內房租近期以來幾乎停滯不動，若是與八年前價格相比，房租反而呈現下跌的走勢。 以台北市為例，近三年台北市房屋每坪單價大漲 42%，套房漲幅更達 82%，但同期間台北市房租只略漲 1.1%，若把時間拉長一些，台北市的房租比十年前還低。 而這只是台北市的情況嗎？恐怕不是，新北市這些年房價也有兩位數漲幅，但是觀察國內整體房租的漲幅，這三年來竟然漲不到1%。 房租漲幅 3 年不到 1% 很明顯，房屋買賣是一個市場，房屋出租是另一個市場，若從成本訂價的角度來看，房價高漲使得租屋成本大幅提高，房東自然想調升房租，但租屋市場的價格（房租）並非由供給一方片面主導，而是由供需兩造共同決定的，近十年房租停滯下跌是什麼原因？ 是房東仁慈嗎？應該不是，亞當斯密說：「我們能夠享受到豐盛的晚餐，並非是釀酒師及麵包師傅的仁慈，而是由於他們關切自身的利益。」那麼到底是什麼原因呢？其實原因很簡單，近十年國內房租停滯下跌，反映的正是租屋市場供過於求，除此之外，我們實在找不出別的理由。 國內房屋買賣市場如此狂熱，租屋市場卻如此冷清，說明了一件事，那就是今天許多在市場買屋者並非為了居住，而是為了保值或者是賺取差價。於是本期房屋買賣市場強大的需求，在下期全都轉成了租屋市場龐大的供給，如此一來，房價狂漲、房租下跌，房價與房租分道揚鑣，就一點也不奇怪了。 這樣看來，政府這兩年來所採取的增加房屋供給策略，始終難以抑制房價狂漲也就不難理解了，因為台灣真正的住屋需求並沒有驟升，升高的只是預期心理，政府採取增加供給的策略無異是抱薪救火，房價如何跌得下來？ 回顧民國 77 ~ 80 年房價狂漲的年代，當房價看漲的預期心理出現時，也曾使得房價大漲逾倍，不同於今天的是，那幾年國內房租也漲了近 2 成、台北市更漲逾 3 成，何以這兩個年代的房價同樣狂漲而房租卻冷熱有別？ 增加供給 房價也難降 顯然，70 年代後期房市狂漲的年代，民眾購屋多數仍為了自住，因此所購之屋最終轉到租屋市場的數量不高，房租自然同步上揚。 隨近二十年住宅自有率提高（由 77% 升至 88%），如今房市的狂熱泰半來自投資需求而非自住，是以今日售屋市場的狂熱需求，轉眼即成明日租屋市場的超額供給，如此國內房價豈能不漲？房租焉能不跌？ 國內房價、房租近年走勢如此歧異，其間所透露訊息非常值得決策當局認真研析，國內房屋供給真的不足嗎？還要再採取增加供給政策嗎？這些迷思也許可以從房價、房租的南轅北轍走勢當中找到答案。 　 … Continue reading →