留意台灣房地產空頭的逃命波

房市向下我很少寫房地產相關評論,因為我覺得這問題很複雜,怎麼寫都不對。但今天破例發表意見,因為根據拙見,2013 年應是台灣房價最後一波反彈行情,之後,房價恐會因一根不知道是什麼的稻草般利空因素,反轉修正,而且修正期恐怕會拉長到 20 年!

我這個說法,其實兩三年前在網路就已經有人說過了,立論的根據就是台灣人口老化、出生率下降與少子化,使得人口紅利消失,年輕購屋族的需求跟不上房屋供給量時,根據供需法則,房價只會下修,不會上揚。

此外,台灣知名的空頭房地產學者,近年來也不斷告訴民眾,買屋要延後,不要高點追高,立論點也是如此:過多的供給、過少的需求,都只會讓市場價格自然修正。

但問題是,台灣房價近四年來一直漲,讓這位空頭總司令很委屈,也不斷失去公信力。網路上甚囂塵上的房市空頭論,歷經近兩年奢侈稅與實價登錄等打房政策的洗禮後後,台灣房市,特別是北台灣房價卻只有溫和下修與量縮,未見崩跌。為何如此呢?

如果從供、需結構面來看,台灣房市應該走空,但卻不下跌而撐住,且部分北市菁華地段還驚驚漲。最要命的是,這波漲風還蔓延到新北、桃園地區,讓整個北台灣陷入房價發燒的溫水效應中。

為何如此呢?

我覺得答案可以從兩年前一本暢銷書 <百年大泡沫> 中找到線索。雖然個人觀點長期認為,這本書的作者之立論有問題,因為台灣熱錢效應不是中央銀行阻升匯率而讓貨幣供給量增加,這對 9A 總裁彭淮南十五年三任期之穩定匯率與物價的重大貢獻,是一種嚴重侮辱,也說明該書作者完全不懂貨幣政策。但該書有另一個重要立論是對的,台灣房地產遲早要泡沫化,原因是 — 熱錢效應。

【牧註】可看一下該書作者最近的一篇文章:房市泡沫是經濟發展失敗的因? 還是果?

台灣確實有熱錢,但這是外銷產業國家遲早會面對的游資過剩問題,且游資集中金字塔的企業界頂端,讓貧富差距急遽擴大化。這種問題很難單純透過央行的貨幣政策手段來解決,而必須有賴政府有效政策來疏導游資與弭平財富分配的公平性問題。

換句話說,引爆北台灣房價增溫的熱錢效應,其實主要來源是台灣長期貿易出超所導致的資金,超過一個地區的內需經濟所需之問題。這問題不但台灣有,韓國也有,只要匯率不隨出超而升值,就會造成當地的資金供給過多而帶來物價上揚問題。過去幾年,韓元的匯率貶值程度超過新台幣,也就是說,韓元超貶,導致韓國高房價與高物價問題遙遙領先台灣。

新台幣過去十多年在彭淮南手上,採取中庸策略,有點貶,卻沒貶太多,導致科技業大老各個都不滿意台幣貶值程度。但台幣與韓元相較略顯升值,卻也讓台灣的通膨問題遠比韓國來得輕上許多。兩相權衡,只要台灣仍處於外銷代工產業型態,熱錢效應問題就不能怪央行的匯率政策,而只能怪台商太會賺錢了。

台商賺了錢,如果能有效分配給員工,那就沒話說。但問題是,人們只見科技大老成立藝術基金會,拼命購買骨董、藝術品避稅,卻未見有富商送一張張大千的名畫或國寶給過員工,這說明財富分配是有問題的。

最要命的是,2008 年馬英九當選總統後,調降遺贈稅稅率,由 40% 驟降到 10%,讓台商長期囤積於海外的避稅資金,一下子鮭魚返鄉,湧回台灣,並鎖定華人最愛的傳世之寶 — 不動產來傳宗接代,立刻造成台北房價暴漲。

此外,2007 – 2008 年美國發生次貸危機,衍生房地產、股市崩盤與金融危機,讓台灣高科技業、白領精英之渡邊太太們的海外投資資金,如共同基金與海外房地產等,均認賠贖回台灣,再次推波助瀾了熱錢回流,並集中湧向保值性較高的不動產上頭。

前述因素,才是我認為導致北台灣房價過去四年見回不回、頻頻攀高的主因,也是讓 <百年大泡沫> 與房地產空頭總司令等空頭看法,頻頻槓龜的主因。

兩年前,我曾經寫過一篇文章,呼籲媒體不要一直炒作房市新聞,而且,空頭學者最好也不要一直喊空房市,因為這只會讓空頭看法被軋空,導致聽話而沒買房的人最後失去了信心,最終卻於 2013 年台灣房價的最高峰進場套牢。

這就是我這篇文章要關切的重點 — 小老百姓們,千萬不要因為實價課稅出爐後,房價只見溫和回跌,就誤認為這是台灣房價的觸底效應,並出手在高檔反彈點買房。

很多建商今春以後,拼命於媒體釋出,房價即將觸底反彈,以及未來房價只會漲、不會跌,再等不知等到何時等多頭言論,我認為,這正是在誘殺這些無知百姓與不再相信空頭學者的無辜普羅大眾。

為平衡市場氛圍,我個人認為,2013 年應是北台灣房價修正後,反彈上漲的逃命波,是建商、財團與政客們集中點火,要於馬英九總統任期屆滿前,拉高出貨的最後一波逃命線。手上有多餘、非自住且租不出去的房屋的人,應該趁機倒貨,以拿回現金;至於想買房自住、卻還沒等到買點的人,再忍耐個三到五年,保證能以比目前更低廉的房價買到理想的二手屋。

但要補充說明一點的是,北台灣房價崩跌,不代表台北市房價崩盤。只要台灣的國土開發政策有問題,台北市的房價長期而言,只會上揚,不會下跌,這是因為供給量仍小於需求量的基本面問題。也就是說,即使北台灣房市走空,北市房價只會高點盤整,卻不會大幅修正。

由於很多人搞不太懂淡水河以南、以北,台灣是一邊一國,所以常常誤把台北市房價與全台房價綁在一起,這也讓建商可以魚目混珠,大大方方地以北市高房價為指標,鼓動新北、桃園房價也跟進看齊,這實在害慘了居住非台北市的廣大中產階級,是一個很沒有良心的行為。

所以,如果要用人們熟知的蛋黃理論來說明北台灣房市狀況的話,我認為,2013 年將是:蛋殼滾燙(桃園、基隆)、蛋白持續增溫(新北市)、蛋黃再次發燒(北市)的一年。原因是:景氣復甦、股市好轉、建商拼命炒作、媒體應聲蟲般地附和等因素綜合發酵使然。

但這種現象是短期的,持續期間不會超過一到兩年。誠如本文開宗明義所言,台灣人口少子化是必然趨勢,特別是一般預估,2014 年後,台灣死亡率將超過出生率;2022 年後,台灣總體人口將逐年下降。綜合這些結構面因素,未來 10 – 20 年,台灣房市步入空頭將是必然,多頭則為偶然。

若果如此,人們何須跳進去當最後一隻高房價的青蛙呢?

我認為,如果北台灣的房地產像一顆雞蛋,則房地產泡沫化的破裂點,不會是蛋黃,而將是蛋殼與蛋白區。如果要我預言房產泡沫化劇本,我會如此試為推演:

首先,政客們不斷炒作的桃園航空城,將在機場捷運線完工後,利多出盡而成一場泡沫幻影。

緊接著,馬英九最後兩年的任期中,雙北市首長與副總統競相爭取執政大位,將衍生政治紛亂,在政客亂開支票下,北市房價會因富商的資金逃離效應而出走,轉為擁抱定存利率較高的人民幣,並帶來指標性建案的價格修正。

第三,新北市房價會受蛋黃、蛋殼擠迫而出現一波恐慌性修正波,劇烈修正區將為養蚊子許久的林口、三峽與淡水地區,恐慌修正區為新北特區、板橋等房價過高區段,溫和修正區為偏鄉、較無交通、捷運便利性地段。

以上崩盤戲碼,純屬個人看法,若將來有所雷同,純屬巧合。

但最重要的結論是:北台灣的普羅大眾與小老百姓們,千萬不要誤信媒體炒作、廣告而興沖沖地跳進去買自住房,如果你一輩子的財力只能買一間房的話,先租而不買,耐心等待更適合人居之新北市都會區房價崩跌後,再進場撿便宜貨,而不要選擇搬去上班通車要長達一小時以上的未來養蚊區,將會是比較明智的買屋抉擇喔!
 
 
王志鈞 台灣財經作家

歷史上的今天

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