打拚買不起房 早晚鬧革命

一位資深的投資家對如今雙北市的高房價,提出深沉的憂心,他認為台灣的年輕人如果「再怎麼努力都買不起房子」,最終將爆發嚴重的社會衝突。而扭轉高房價的根源,應該從正確的稅負制度做起。

2012/5/1 崩世代盃有氧運動大賽

編按:市場對房地產後市的看法多空分歧,八二四期《今周刊》刊出達一廣告蕫事長徐一鳴「QE3是房市投資人的定心丸」一文,引發各方回響;本期再引述另一位資深投資家的觀察,他過去的投資經驗頗受《今周刊》發行人謝金河看重,這次他對房市發表迥然不同於徐一鳴的看法,僅供讀者參考。

「我對雙北市的高房價問題憂心已久;簡單地說,高房價不只是經濟現象,最後會演變成嚴重的社會問題。

最大的關鍵在於,房子是生活必需品,和股票等其他金融資產不同。一旦高房價造成貧富不均和社會階層的巨大落差,長期會帶來社會的嚴重矛盾和對立。

因此台灣在還沒有實施房地產實價課稅之前,反而先開徵證所稅,這一點非常不合理,我分析如下。

稅改第一步要向有錢人課稅

稅改的目的有四,一是增加稅收,二是量能課稅,三是符合公平正義,四是為了國家發展的需要,而有一些獎勵措施,例如獎勵投資條例。最後一點因為有更遠大的政策目標,因此會和前面三點違背,另當別論。但前三個主要開徵對象,都應該針對高所得或有錢人,這無庸置疑。

有錢人的所得來源有幾個,一是薪資所得,二是執行職務所得,三是股利所得,四是資本利得。前三個都已納入個人綜合所得稅課稅,所以稅改目標應該放在資本利得,這是第二個邏輯。

對有錢人來講,資本利得是什麼?股票、房地產,還有藝術品、紅酒等,但比重最高的還是股票、房地產。股票和房地產,優先順序要先課哪一個?合理分析,應該是從房地產先課。

這有幾個理由支撐。首先,二十多年來,房地產漲幅遠遠大於股票。大家應該都還記得,一九八七年,國泰人壽以當時天價、每坪九十萬元,買下現在台北市六福皇宮土地,現在呢?一樣是國泰人壽,以每坪一千六百多萬元買下北市敦化南路的大樓,連黑松在復興南路的土地,每坪都賣到六百多萬元。

但同期的股市表現,大盤如果從一九八七年高點四千八百點起算,現在台灣的股價指數不過七千點,這裡面當然包含除息因素;即使我們把除息還原,粗略地算,一年還原三百點,二十五年還原七千五百點,加上去就是一萬四千五百點,如果以長期持有者來說,股市的資本利得是多少?僅僅只有兩倍(別忘了,股息須申報綜合所得稅)。

但反觀房價已經幾倍了?六福皇宮是第一個逼近一百萬元的天價,但現在地價是多少?許多地段是超過十倍以上的資本利得,如果以當時六福皇宮和現在敦化南路兩個時代下的高點計算,有高達十六倍的資本利得。因此無論從量能課稅或公平正義的角度看,房地產的增值幅度比股票高多了,第一個課稅的目標當然要針對房地產。

第二,從「社會的功能」來比較,房地產價格上漲多半落入少數人的口袋,這個精神就是英業達會長葉國一在媒體上說的,只要買一塊地,躺著睡覺都能賺錢。

但股市代表什麼?它是現代經濟社會中,生產事業和服務業的總和,背後創造許多就業和所得分配的功能。如此,怎麼會從股票市場先課稅,而不是從不勞而獲的房地產(土地)課稅呢?

第三,從資產泡沫化的角度來看,股市現在最多是不高不低,說太貴也不至於,太低也還好。但反觀房地產,房價所得比嚴重偏高,若從租金收益率看,明顯偏低,這是泡沫的徵兆。

房市比股市課稅更符合正義

這個風險,政府當然要想辦法解決,我肯定之前央行帶頭打房。打壓房市一來能阻止泡沫擴大,第二則是避免銀行未來的房貸呆帳產生。只是,是不是帶來實質效果?必須繼續觀察。

此外,房地產交易有一個非常特殊的「流動性僵固現象」,和一般金融資產交易完全不同,這也是我支持應該先課房地產交易所得稅,很重要的一個原因。

房地產最特別的地方在於它不是一般經濟學教的「供需觀念」,不是一般自由經濟市場的供需關係。為什麼?因為房地產是住的必需品,所以假設這個社區有一百個單位,其中有一兩個單位賣出,一坪漲十萬元,其他九十五個單位只是心裡很爽:我的房子一坪漲十萬元了;但大部分人不會把房子賣掉搬走,頂多只有兩、三戶會這樣做。

但其他的投資行為不會這樣,股票或黃金等標的價格要上漲,前提是要能承受賣壓的結果,很多人都會因為漲價就把該樣資產賣掉,只有房地產不會。

房地產的這種特性沒有人去分析,價格雖然是供需造成的,但因為房地產的這種供需結構,有先天性的「流動性僵固」問題,所以它的價格很好炒作。

反觀股市,假設台積電從七十元漲到九十元,所有想要賣的都會倒出來;而當你房地產從七十萬元漲到八十萬元(當然,要有一些「似是而非」的題材啦),九五%的人是不會賣的,因為那是自己要住的,頂多可以向銀行再多貸一點錢。

房地產泡沫就是這樣形成的。嚴格說來,房地產不是一個完全有效率、競爭的市場,不是一個經過市場考驗形成的價格結構,這就是為什麼每次房地產泡沫崩盤都很慘。

日本的一九九○年、美國的二○○八年,以及歐洲這次義大利、西班牙、冰島及愛爾蘭,為什麼都這麼慘?主因都是房市泡沫,而在整個價格形成的過程,沒有經過完全競爭市場的供需結果,因此量的機制不足以代表市場真正的價格,但很少人去分析這一點。

此外,還有一些似是而非的言論支撐高房價,如許多建商說,現在華人地區台北的房地產最便宜,尤其喜歡拿台北和香港、新加坡比較。這裡有兩個不一樣,第一,香港、新加坡都是「島」,是城市國家,沒有多餘土地,這麼多人就擠在這個島上。

但台灣作為一個國家,尤其公共交通建設這麼便利,怎麼能和香港、新加坡相比?台灣還有中南部廣大的土地,不能純粹用土地面積的供需關係分析。

現在房價是富人的金錢遊戲

第二個不一樣是所得水準不一樣。新加坡所得是台灣的兩倍,但回頭看台灣的所得水準,如果這十幾年來台灣的所得能夠提高一倍,那麼今天看房價的角度就完全不一樣了。

所以對照六○年到八○年代,台灣的經濟成長速度,當時的房價就一點都不荒謬,因為經濟一直成長,所得一直提高,房價只是跟著溫和地水漲船高。

但現在不一樣,現在台北市的房價是一種少數有錢人玩的 money game(金錢遊戲)。因為現在台北市最基本的一個居住單位,起碼要三千萬元起跳(指成屋市場)。這個數字至少是白領階級不吃不喝十五年以上的工作所得,但你不可能不吃不喝,總有一些基本生活花費。

換言之,現在台灣的所得根本付不起目前的房價,所以房價只是少數有錢人玩的金錢遊戲,這個問題是很嚴重的。

因此我認為資本主義再搞下去,會有第二次革命,因為當年輕一代進入社會與職場,對未來是不抱任何希望的,對立的差距就會越來越大;對整體國家而言,這是非常嚴重的問題。如果說,我們的希望在下一代,那麼,他們的希望在哪裡?

一九八九年,台北市一般住宅價格接近每坪二十萬元時,已經有大量「無殼蝸牛」抗議,上街露宿;今天我們看不到對高房價的社會抗議運動,其實背後問題更嚴重。

所謂哀莫大於心死,當時的年輕人只要房價略降,他們努力工作還有購屋置產的機會;而今天的年輕人,已經放棄了,因為再怎麼努力都買不起房子,他們當然就選擇當月光族,以及不婚、不育族。一個國家到了這步田地,會是什麼狀況?

現在檯面上有決策權的人,都很幸運地是有產階級了,但如果站在剛進職場年輕人的角度來看,我非常支持應該對有錢人多課一點稅,但是要從符合公平正義的角度來課稅。因為只有正確的稅負制度,才能給予年輕人一個美好的未來。
 
 
撰文/劉俞青/《今周刊》2012 年 10 月 第 825 期

歷史上的今天

About mtlin

I'm easygoing and sometimes sentimental, also can be very funny. Geek style but social. A Blogger, a Wikipedian and an Engineer.
This entry was posted in Life. Bookmark the permalink.

Leave a Reply

Your email address will not be published.