房租房價為何分道揚鑣

房租

■ 房租是消費者物價指數(CPI)的重要查價項目,權數高達 19%,當房租上漲時,通膨率將隨之上揚,近年台灣房租並沒有隨房價狂漲而升高,這是國內物價穩定的重要原因之一。

房價

■ 房價通常指的是當期房屋交易的價格,為讓房市資訊透明化,營建署每季會把各區各類房屋(公寓、透天厝、電梯大廈等)的平均買賣契約價格放在資料庫裡供民眾查詢。

國內房價近期以來大漲,而房價大漲理當帶動房租上揚才是,但事實上國內房租近期以來幾乎停滯不動,若是與八年前價格相比,房租反而呈現下跌的走勢。

以台北市為例,近三年台北市房屋每坪單價大漲 42%,套房漲幅更達 82%,但同期間台北市房租只略漲 1.1%,若把時間拉長一些,台北市的房租比十年前還低。

而這只是台北市的情況嗎?恐怕不是,新北市這些年房價也有兩位數漲幅,但是觀察國內整體房租的漲幅,這三年來竟然漲不到1%。

房租漲幅 3 年不到 1%

很明顯,房屋買賣是一個市場,房屋出租是另一個市場,若從成本訂價的角度來看,房價高漲使得租屋成本大幅提高,房東自然想調升房租,但租屋市場的價格(房租)並非由供給一方片面主導,而是由供需兩造共同決定的,近十年房租停滯下跌是什麼原因?

是房東仁慈嗎?應該不是,亞當斯密說:「我們能夠享受到豐盛的晚餐,並非是釀酒師及麵包師傅的仁慈,而是由於他們關切自身的利益。」那麼到底是什麼原因呢?其實原因很簡單,近十年國內房租停滯下跌,反映的正是租屋市場供過於求,除此之外,我們實在找不出別的理由。

國內房屋買賣市場如此狂熱,租屋市場卻如此冷清,說明了一件事,那就是今天許多在市場買屋者並非為了居住,而是為了保值或者是賺取差價。於是本期房屋買賣市場強大的需求,在下期全都轉成了租屋市場龐大的供給,如此一來,房價狂漲、房租下跌,房價與房租分道揚鑣,就一點也不奇怪了。

這樣看來,政府這兩年來所採取的增加房屋供給策略,始終難以抑制房價狂漲也就不難理解了,因為台灣真正的住屋需求並沒有驟升,升高的只是預期心理,政府採取增加供給的策略無異是抱薪救火,房價如何跌得下來?

回顧民國 77 ~ 80 年房價狂漲的年代,當房價看漲的預期心理出現時,也曾使得房價大漲逾倍,不同於今天的是,那幾年國內房租也漲了近 2 成、台北市更漲逾 3 成,何以這兩個年代的房價同樣狂漲而房租卻冷熱有別?

增加供給 房價也難降

顯然,70 年代後期房市狂漲的年代,民眾購屋多數仍為了自住,因此所購之屋最終轉到租屋市場的數量不高,房租自然同步上揚。

隨近二十年住宅自有率提高(由 77% 升至 88%),如今房市的狂熱泰半來自投資需求而非自住,是以今日售屋市場的狂熱需求,轉眼即成明日租屋市場的超額供給,如此國內房價豈能不漲?房租焉能不跌?

國內房價、房租近年走勢如此歧異,其間所透露訊息非常值得決策當局認真研析,國內房屋供給真的不足嗎?還要再採取增加供給政策嗎?這些迷思也許可以從房價、房租的南轅北轍走勢當中找到答案。
 
 
于國欽/工商時報

歷史上的今天

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