餘屋賣壓 今年房市成長重要變數

住展雜誌發佈最新的餘屋量調查,是以新成屋為統計的標的。餘屋量最大的地區在桃園,目前的餘屋量近 15,000 戶,未賣出的金額達 987.2 億元,第二大餘屋賣壓,出現在台北縣,目前未售出的戶數有 7,208 戶,未售出的金額為 544.7 億元。

前陣子有某房地產機構發佈台灣餘屋量調查,表示台灣的餘屋量高達百萬戶,數字一出造成地產業界一陣譁然之聲。住展雜誌發佈的餘屋量調查,乃是以新成屋為統計的標的,因為預售屋還沒蓋好,自然沒有所謂的餘屋可言,所以真正會影響房價的賣壓,不是預售屋,不是中古屋,而是新成屋。

94 ~ 95 年北台灣新成屋餘屋量一覽表

住展雜誌發佈最新的餘屋量調查,94、95 年北台灣五大區塊的餘屋量累計有 25,495 戶,累計未賣出的餘屋金額有 1,902.3 億元,從附表(二)中可看出,餘屋量最大的地區在桃園,目前的餘屋量近 15,000 戶,未賣出的金額達 987.2 億元,第二大餘屋賣壓,出現在台北縣,目前未售出的戶數有 7,208 戶,未售出的金額為 544.7 億元。

94 ~ 95 年北台灣新成屋餘屋量統計表

房地產自 92 年下半年反彈以來,價與量的關係,及房市是否過熱的情況,已引起各方的關切,甚至金管會更要求金融放款機構,對建築融資與房貸成數,「從嚴把關」,房市是否過熱?房價是否過高?該區餘屋量的大小,自然是重要的參考指標之一。

餘屋量的多寡,無庸置疑,對該地區當前與未來的房地產走勢有一定的影響,從表(二)中我們發現,北台灣五大區塊,以基隆地區的餘屋量最少,只有 498 戶、40.8 億元,而動見觀瞻的台北市,餘屋量亦僅有 592 戶、138.6 億元,顯示台北市的房市,個案從預售屋銷售至結構體快完成時,幾乎所剩無幾,加上台北市土地一地難求,在需求強烈下,台北市 12 個行政區的預售屋與新成屋個案,會屢創新高,是可以理解的。

台北縣的餘屋賣壓,並沒有想像中嚴重,台北縣餘屋量的前三名,第一是林口的 1,105 戶,第二名是三峽的 1,067 戶,第三名則是三重,餘屋量有 656 戶。林口與三峽會有較大的餘屋量,與當地造鎮,引發大小建商一窩蜂的搭便車搶建有關。

以林口與三峽各 1,000 出頭戶的餘屋賣壓來觀察,近期的賣壓去化的速度正在加速中,三峽地區的預售屋與新成屋房價,目前更出現止跌轉穩的市況,已有許多個案的價格正悄悄的出現上揚的走勢,供需失調的情況正逐漸改善中。

桃園地區的房屋市場,受到台北縣林口、三峽、樹林等地攔截台北客源的影響,台北客的成交量減少了三至四成,也就直接影響到桃園地區餘屋量去化的速度快慢,使桃園地區的餘屋量居高不下,前三名餘屋量最多的區域,第一是桃園市的 2,645 戶,其次是楊梅的 2,590 戶,第三則是蘆竹的 1,704 戶。餘屋賣壓最大的區段集中在南崁交流道一帶,房價的支撐點仍面臨極大的挑戰。

新竹地區的餘屋量有 2,388 戶、191 億元,主要的餘屋在新竹市,有 1,156 戶,其次是竹北市的 855 戶,而兩區隨著高鐵的通車,餘屋的去化速度已明顯出現加快的現象。

雖說餘屋量的賣壓大小,對房價的漲跌有著重要影響,但只要該區預售屋的供給量不要再放大,就像目前的台中市房地產市場一樣,近年預售屋的推案量控制得宜,曾經是全國空屋率、餘屋量最高的台中市,目前房市已走出陰霾,加上台中科學園區的房屋需求明顯增加,台中市的供需因而出現重大轉機,出現了近年少有的多頭走勢。

房地產業界對餘屋量的大小,不應視為洪水猛獸,而應該在推案產品上多精進改善,並避開密集推案的地區推案,這些餘屋賣壓揮之不去夢魘,必可早日解除!

【阿牧附註】讀者可以自行比對去年 11 月份餘屋相關報導文章裡頭的統計資料,可以獲得這段期間內(但統計/觀察週期不夠長,無法有效推估趨勢)的餘屋量消長情況,以供選屋購屋參考。


資料來源:UDN 理財會客室 / 房產秘訣 / 住展 – 倪子仁

UPDATE 在不知詳細日期時間的某天,在 UDN 的本篇報導原文的標題被改為「餘屋賣壓知多少?」,但內容與統計資料的部分一字未改。

歷史上的今天

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